ОТЧЁТ ОБ ОЦЕНКЕ № 113/17 Объектов недвижимости принадлежащих ОАО "Зирганская МТС"

 

  Главная      Учебники - Разные    

 

поиск по сайту           правообладателям           

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ОТЧЁТ ОБ ОЦЕНКЕ № 113/17 Объектов недвижимости принадлежащих ОАО "Зирганская МТС"

 

 

 

 

 


 

ОТЧЁТ ОБ ОЦЕНКЕ № 113/17

Объектов недвижимости принадлежащих ОАО "Зирганская МТС" расположен- ных по адресу: Республика Башкортостан, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б , ул. Центральная, д.59 б и ул. Лесная, д. 59


 

Дата оценки: 20.04.2017г.

Виды стоимостей: рыночная

Заказчик: ОАО "Зирганская МТС"

Оценщик(и): Кантемирова Алла Вадимовна

Дата составления отчета: 09.06.2017г.


 


 

1. О с нов ные факты и выв оды

Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки- договор №68/16 от 15.07.2016г., и задание на оцен- ку №2 от 21.03.2017г .

Объект оценки: Объекты недвижимости принадлежащие ОАО "Зирганская МТС" в составе:

Таблица 1.1

 


 

Объект оценки


 

Месторасположение


 

Литер

Общая пло- щадь, кв. м

Инвен- тарный номер


 

Кадастровый но- мер объекта


 

кадастровый номер ЗУ

пло- щадь ЗУ, м2


 

1


 

Зернохра- нилище

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Цен- тральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

М


 

852,2


 

570

02:12:111703:503

02:12:111703:277:7

6


 

02:12:111703:277


 

58908


 

2


 

Гараж с пристроем

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Цен- тральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

ДД1


 

400,6


 

33

02:12:111703:499

02:12:111703:277:7

4


 

02:12:111703:277


 

58908


 

3


 

Топочная

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Цен- тральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

О


 

27,1


 

3843

02:12:111703:500

02:12:111703:277:7

7


 

02:12:111703:277


 

58908


 

4

Зернохра- нилище (ф- л Бижбу- ляк)

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Цен- тральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

Н


 

582,7


 

577

02:12:111703:508

02:12:111703:277:7

9


 

02:12:111703:277


 

58908


 

5


 

Зернохра- нилище №1

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Цен- тральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

КК1К2


 

1097,4


 

584

02:12:111703:504

02:12:111703:277:8

4


 

02:12:111703:277


 

58908


 

6


 

Зернохра- нилище №2

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Цен- тральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

ИИ1И

2


 

1076,7


 

586

02:12:111703:509

02:12:111703:277:8

2


 

02:12:111703:277


 

58908


 

7


 

ОКЦ-30

(Столовая)

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Цен- тральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

Л


 

359,4


 

606

02:12:111703:507

02:12:111703:277:8

0


 

02:12:111703:277


 

58908


 

8

Склад ме- талличе- ский

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Цен- тральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

Б


 

726,3


 

618

02:12:111703:501

02:12:111703:277:7

3


 

02:12:111703:277


 

58908


 

9

Цех рапса (автомой- ка)

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Цен- тральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

Ж


 

222,6


 

624

02:12:111703:498

02:12:111703:277:7

8


 

02:12:111703:277


 

58908


 

10


 

Автовесы

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Цен- тральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

Е


 

24


 

1491

02:12:111703:510

02:12:111703:277:8

3


 

02:12:111703:277


 

58908


 

11


 

Весовая

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Цен- тральная, д. 59б


 

Б


 

16,3


 

3847

02:12:111703:359

02:12:111703:0:36


 

02:12:111703:281


 

22840


 

12

Склад зер- на № 1

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Цен- тральная, д. 59б


 

А


 

1321,3


 

3883

02:12:111703:344

02:12:111703:281:3

9


 

02:12:111703:281


 

22840


 

13

Склад зер- на № 2

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Цен- тральная, д. 59б


 

В


 

1275,8


 

3884

02:12:111703:361

02:12:111703:0:35


 

02:12:111703:281


 

22840


 

14

Склад зер- на № 3

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Цен- тральная, д. 59б


 

Ж


 

680,5


 

3885

02:12:111703:358

02:12:111703:0:38


 

02:12:111703:281


 

22840


 

15

Склад зер- на № 4

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Цен- тральная, д. 59б


 

Д


 

908,4


 

3886

02:12:111703:356

02:12:111703:0:37


 

02:12:111703:281


 

22840


 

16

Склад зер- на № 5

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Цен- тральная, д. 59б


 

Е


 

966,6


 

3887

02:12:111703:360

02:12:111703:0:34


 

02:12:111703:281


 

22840

17

Дом-быта- гостиница-

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Лес-

А,А1, А2,Г,1,

165,6

35

02:12:111702:331

02:212:3534:0000:1

02:12:111702:3

1093


 

 

магазин

ная, д. 59

2,3

    

10

    


 


 

Дата оценки (дата проведения оценки, дата оценки определения стоимости) 20.04.2017г.

Оцениваемые имущественные права на объект оценки: право собственности.

Оценка была произведена в соответствии с требованиями Федерального закона “Об оценочной деятельности в Рос- сийской Федерации” от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, (в действующей редакции) "Об оценочной деятельности в Россий- ской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015), Федеральными стандартами оценки, обязательными к приме- нению субъектами оценочной деятельности ФСО №1 утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N297, ФСО №2 утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N298, ФСО №3 утвер- жденный приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N299, ФСО №7 утвержденный Приказом Минэконо- мразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611.

Оценка объекта оценки производилась на основании: - анализа правовой, технической и другой документации;- представленной информации о фактическом состоянии объектов оценки;- анализа информации относительно реально сложившихся уровней цен на аналогичные объекты, материалы и расценки на работы, нормативно устанавливаемых ко- эффициентов и законодательных актов, связанных с объектами оценки;- использования общепринятых подходов и мето- дов оценки.

Отдельные части настоящей оценки могут трактоваться только в связи с полным текстом Отчёта, принимая во вни- мание все содержащиеся в нем допущения, ограничения и пределы применения полученных результатов. Данный раздел не является Отчётом об оценке, а только предваряет его. Всю информацию, расчёты, допущения, ограничения и пределы применения полученных результатов, использованные при определении стоимости объектов оценки, Вы найдете в соот- ветствующих разделах Отчёта. Если у Заказчика оценки возникнут какие-либо вопросы по настоящему Отчёту или мы можем далее быть полезны, обращайтесь непосредственно к авторам данного Отчёта.


 


 

1.1. О бщая инф орм ация, иде нтиф ицирующая объе кт оце нки

Объектом оценки являются объекты недвижимости, принадлежащие ОАО "Зирганская МТС" расположенные на трех земельных участках.

Земельный участок 02:12:111703:277, адрес Башкортостан Респ, р-н Бижбулякский, с Кенгер-Менеуз, с/с Кенгер- Менеузовский, ул Центральная, д 1 б, площадь 58908 м2, вид использования: для иных целей "Цех переработки сель- хозпродукции". Участок находится в аренде на основании договора аренды земельного участка от 10.11.2009 ( регистра- ция № 02-04-28/095/2009-116 ) Срок аренды до 17.09.2058 года.

Земельный участок 02:12:111703:281, адрес Башкортостан Респ, р-н Бижбулякский, с Кенгер-Менеуз, с/с Кенгер- Менеузовский, ул Центральная, д 59 б, площадь 22840 м2, вид использования: для размещения и обслуживания произ- водственной базы. Участок находится в аренде на основании договора аренды земельного участка №018-2010 от 15.03.2010г. Срок аренды до 11.01.2059 года.

Земельный участок 02:12:111702:3, адрес Башкортостан Респ, р-н Бижбулякский, с Кенгер-Менеуз, с/с Кенгер- Менеузовский, ул. Лесная, д 59, площадь 1093 м2, вид использования: для размещения здания дом быта - гостиница - магазин. Участок находится в аренде на основании договора аренды земельного участка №093-2011 от 24.08.2011г. Срок аренды до 15.08.2060 года.


 

Полный перечень объектов представлен в таблице 1.1.


 

1.2. Ре зул ьтаты оце нки , пол уче нные при прим е не нии разл ичных подход ов к оце нке

В процессе оценки, проведенной в соответствии с примененными стандартами оценки и общепринятыми понятиями в оценочной деятельности, получены следующие результаты расчетов стоимости объекта оценки при применении раз- личных подходов к оценке:

Таблица 1.2

 


 

Объект оцен- ки


 

адрес

год по-

строй- ки/ год капре- монта

Общая площадь по тех- паспор- ту, м2


 

ли- тера

Ин- вен- тар- ный номер


 

сравни- тельный подход, руб.


 

затратный подход


 

доходный под- ход


 

1


 

склад метал- лический

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

1999


 

726,3


 

Б


 

618


 

1 093 808


 

не применялся


 

не применялся


 

2


 

гараж

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

1980


 

333,4


 

Д


 

33


 

849 170


 

не применялся


 

не применялся


 

3


 

пристрой

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б


 

1980


 

67,2


 

Д1


 

33


 

171 158


 

не применялся


 

не применялся


 

   

(02:12:111703:277)

              


 

4


 

автовесы

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

1978


 

24


 

Е


 

1 491


 

44 616


 

не применялся


 

не применялся


 

5


 

цех рапса

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

1992


 

222,6


 

Ж


 

624


 

413 813


 

не применялся


 

не применялся


 

6


 

зернохрани- лище №2

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

1978/20

02


 

1025,8


 

И


 

586


 

802 176


 

не применялся


 

не применялся


 

7


 

склад

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

2002


 

25,2


 

И1


 

586


 

19 706


 

не применялся


 

не применялся


 

8


 

склад

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

2002


 

25,7


 

И2


 

586


 

20 097


 

не применялся


 

не применялся


 

9


 

зернохрани- лище №1

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

1977/20

01


 

1048,9


 

К


 

584


 

820 240


 

не применялся


 

не применялся


 

10


 

склад

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

2001


 

19,6


 

К1


 

584


 

15 327


 

не применялся


 

не применялся


 

11


 

склад

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

2001


 

28,9


 

К2


 

584


 

22 600


 

не применялся


 

не применялся


 

12


 

ОКЦ-30

(Столовая)

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

1978


 

359,4


 

Л


 

606


 

1 134 985


 

не применялся


 

не применялся


 

13


 

зернохрани- лище

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

1969


 

852,2


 

М


 

570


 

351 959


 

не применялся


 

не применялся


 

14


 

зернохрани- лище

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

1972


 

582,7


 

Н


 

577


 

240 655


 

не применялся


 

не применялся


 

15


 

топочная

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

1970


 

27,1


 

п

  


 

50 379


 

не применялся


 

не применялся


 

16


 

склад зерна

№1

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д. 59б (02:12:111703:281)


 

1988


 

1321,3


 

А


 

3883


 

545 697


 

не применялся


 

не применялся


 

17


 

весовая

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д. 59б (02:12:111703:281)


 

1981


 

16,3


 

Б


 

3847


 

30 302


 

не применялся


 

не применялся


 

18


 

склад зерна

№2

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д. 59б (02:12:111703:281)


 

1988


 

1275,8


 

В


 

3884


 

526 905


 

не применялся


 

не применялся


 

19


 

склад зерна

№4

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д. 59б (02:12:111703:281)


 

1984


 

908,4


 

Д


 

3886


 

568 658


 

не применялся


 

не применялся


 

20


 

склад зерна

№5

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д. 59б (02:12:111703:281)


 

1984


 

966,6


 

Е


 

3887


 

605 092


 

не применялся


 

не применялся

21

склад зерна

№3

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул.

1986

680,5

Ж

3885

281 047

не применялся

не применялся


 

   

Центральная, д. 59б

(02:12:111703:281)

              


 

22

Дом-быта- гостиница- магазин

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул.

Лесная, д. 59

  

165,6

А,А

1,А

2,Г,

1,2,

3

35


 

1 981 795


 

не применялся


 

1 705 866


 


 

1.3. И тогов ая в ел ичина с тоим ос ти объе кта оце нки

Основываясь на проведённых нами исследованиях и произведенных расчётах, мы пришли к выводу об итоговой ве- личине стоимости объекта оценки:

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на дату оценки составляет

Таблица 1.3

 


 

Объект оцен- ки


 

адрес

год по-

строй- ки/ год капре- монта


 

Общая пло- щадь по тех- паспорту, м2


 

ли- тера

Ин- вен- тар- ный номер


 

Итоговая вели- чина рыночной стоимости объ- екта оценки руб.


 

прописью


 

1


 

склад метал- лический

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Цен- тральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

1999


 

726,3


 

Б


 

618


 

1 093 800

один миллион девяносто три тысячи во- семьсот


 

2


 

гараж

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Цен- тральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

1980


 

333,4


 

Д


 

33


 

849 200

восемьсот сорок девять тысяч двести


 

3


 

пристрой

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Цен- тральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

1980


 

67,2


 

Д1


 

33


 

171 200

сто семьдесят одна тысяча двести


 

4


 

автовесы

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Цен- тральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

1978


 

24


 

Е


 

1 491


 

44 600

сорок четыре тысячи шестьсот


 

5


 

цех рапса

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Цен- тральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

1992


 

222,6


 

Ж


 

624


 

413 800

четыреста тринадцать тысяч восемь- сот


 

6


 

зернохрани- лище №2

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Цен- тральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

1978/20

02


 

1025,8


 

И


 

586


 

802 200


 

восемьсот две тысячи двести


 

7


 

склад

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Цен- тральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

2002


 

25,2


 

И1


 

586


 

19 700

девятнадцать тысяч семь- сот


 

8


 

склад

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Цен- тральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

2002


 

25,7


 

И2


 

586


 

20 100


 

двадцать ты- сяч сто


 

9


 

зернохрани- лище №1

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Цен- тральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

1977/20

01


 

1048,9


 

К


 

584


 

820 200

восемьсот двадцать ты- сяч двести


 

10


 

склад

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Цен- тральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

2001


 

19,6


 

К1


 

584


 

15 300


 

пятнадцать тысяч триста


 

11


 

склад

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Цен- тральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

2001


 

28,9


 

К2


 

584


 

22 600

двадцать две тысячи шестьсот


 

12


 

ОКЦ-30

(Столовая)

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Цен- тральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

1978


 

359,4


 

Л


 

606


 

1 135 000

один миллион сто тридцать пять тысяч

13

зернохрани-

РБ, Бижбулякский р-н, с.

1969

852,2

М

570

352 000

триста пять-


 

 

лище

Кенгер-Менеуз, ул. Цен- тральная, д.1б (02:12:111703:277)

          

десят две ты- сячи


 

14


 

зернохрани- лище

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Цен- тральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

1972


 

582,7


 

Н


 

577


 

240 700

двести сорок тысяч семь- сот


 

15


 

топочная

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Цен- тральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

1970


 

27,1


 

п

  


 

50 400

пятьдесят тысяч четы- реста
 


 

Итого

    


 

5369,0

    


 

6050800

шесть милли- онов пятьде- сят тысяч восемьсот


 

16


 

склад зерна

№1

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Цен- тральная, д. 59б (02:12:111703:281)


 

1988


 

1321,3


 

А


 

3883


 

545 700

пятьсот сорок пять тысяч семьсот


 

17


 

весовая

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Цен- тральная, д. 59б (02:12:111703:281)


 

1981


 

16,3


 

Б


 

3847


 

30 300


 

тридцать ты- сяч триста


 

18


 

склад зерна

№2

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Цен- тральная, д. 59б (02:12:111703:281)


 

1988


 

1275,8


 

В


 

3884


 

526 900

пятьсот два- дцать шесть тысяч девять- сот


 

19


 

склад зерна

№4

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Цен- тральная, д. 59б (02:12:111703:281)


 

1984


 

908,4


 

Д


 

3886


 

568 700

пятьсот шестьдесят восемь тысяч семьсот


 

20


 

склад зерна

№5

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Цен- тральная, д. 59б (02:12:111703:281)


 

1984


 

966,6


 

Е


 

3887


 

605 100

шестьсот пять тысяч сто


 

21


 

склад зерна

№3

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Цен- тральная, д. 59б (02:12:111703:281)


 

1986


 

680,5


 

Ж


 

3885


 

281 000

двести во- семьдесят одна тысяча
 


 

Итого

    


 

5168,9

    


 

2557700

два миллиона пятьсот пятьдесят семь тысяч семьсот


 

22


 

Дом-быта- гостиница- магазин


 

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Лесная, д.

59

  


 

165,6

А,А

1,А

2,Г,

1,2,

3


 

35


 

1843800

один миллион восемьсот сорок три тысячи во- семьсот


 


 

1.4. О граниче ния и пре дел ы приме не ния пол уче нной итог ов ой с тоим ос ти объе кта оце нки

Ограничения и пределы применения полученных итоговых и промежуточных результатов оценки ограничены це- лями оценки и предполагаемым использованием результатов оценки (задачами и назначением проведения оценки).


 

Директор ООО “Оценочная компания “Стандарт”: Кантемиров Кирилл Эдуардович,


 

Оценщик: Кантемирова Алла Вадимовна


 

Оглавление

 

image

  1. Основные факты и выводы 2

    1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки 3

    2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке 3

    3. Итоговая величина стоимости объекта оценки 5

    4. Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости объекта оценки 6

  2. Общие сведения 8

    1. Сведения о заказчике оценки, об исполнителе договора на проведение оценки и оценщике 8

      1. Сведения о заказчике оценки 8

      2. Сведения об исполнителе договора на проведение оценки 8

      3. Сведения об оценщике 8

        2.2. Информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах в оценке 9

        2.3. Задание на оценку 9

          1. Применяемые стандарты оценочной деятельности 12

          2. Применяемые нормативные документы, методики и рекомендации; используемые документы и источники информации, устанавливающие количественные и качественные характеристики объектов оценки 12

  3. Общее описание последовательности определения стоимости объекта оценки 13

  4. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения 14

  5. Методологические основы проведения оценки 16

    1. Основные понятия и определения в оценке 16

    2. Подходы и методы оценки 17

  6. Описание объекта оценки 20

    1. Количественные и качественные характеристики объекта оценки 21

      1. Сведения об имущественных правах, обременениях 21

      2. Описание и анализ местоположения 24

      3. Описание улучшений и сведения о физических свойствах, об износе и устареваниях . 29

          1. Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки 37

          2. Информация о текущем использовании объекта оценки 37

          3. Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость 37

          4. Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки 38

  7. Анализ рынка объекта оценки 39

  8. Анализ наиболее эффективного использования 53

  9. Описание процесса оценки объектов оценки 54

    1. Использованные подходы к оценке и методы оценки 54

  10. Применение сравнительного подхода с приведением расчетов 55

  11. Применение доходного подхода с приведением расчетов 70

    1. Последовательность определения стоимости 71

    2. Анализ арендных ставок 71

  12. Обобщение результатов и определение итоговой величины стоимости 75

  13. Перечень документов и источников информации, использованных при оценке 79

  14. Список использованной литературы и нормативных документов 79

  15. Перечень приложений 80

  16. Приложения 81

image

2. О бщие с в е де ния


 

Дата оценки:

20.04.2017г

Дата составления Отчёта:

9.06.2016

Порядковый номер Отчёта:

113/17

Дата осмотра объекта оценки

20.04.2017


 

2.1. Св е де ния о заказчике оце нки , об ис пол ните ле догов ора на пров е де ние оце нки и оце нщике


 

2.1.1. Св е де ния о заказчике оце нки

image

Заказчик оценки: Открытое акционерное общество «Зирганская машинно- технологическая станция», сокращенное наименование ОАО «Зирган- ская МТС»

место нахождения :453880, РБ, р-н Мелеузовский, с. Зирган, ул. Совет- ская, д.231

ИНН 0235004733, ОГРН 1020201844596 дата 14.08.2002г., КПП

026301001, р/с 40702810906360130380, Отделение № 8598 Сбербанка

России, БИК 048073601, Кор/счет 30101810300000000601


 

2.1.2. Св е де ния об ис пол ните ле догов ора на пров е де ние оценки


 

Исполнитель договора на проведение оценки:

Общество с ограниченной ответственностью «Оценочная компания

«Стандарт»

— Свидетельство о регистрации: серия 02 № 005253274 выд. ИМНС по Ленинскому району г.Уфы 16.02.2006г.

— ОГРН в ЕГРЮЛ 1030204122882, присвоен 28.08.2003г.

— ИНН 02 75 0423 58, КПП 027501001.

— р/с 40702810800250200891 в Ф-Л БАНКА ГПБ (АО) В Г.УФЕ, к/с 30101810300000000928, БИК 048073928.

Место нахождения Исполнителя дого- вора на проведение оценки:

Место нахождения: 450019, РБ, г.Уфа, ул. Благоварская, д.12. Почтовый адрес: 450074, РБ, г.Уфа, ул. Зайнаб Биишевой 17 оф.1

Контактная информация об Исполни- теле договора на проведение оценки:

Тел.: (347) 2983441

Адрес электронной почты (E-mail): kanter@list.ru.

Сведения о страховании ответ- ственности юридического лица - Испол- нителя договора на проведение оценки:

Страховой полис ООО «Оценочная компания «Стандарт» №433- 545-069997/16 от 02.11.2016г выдан Открытым страховым акционерным обществом «Ингосстрах» период страхования с 18 ноября 2016 года по 17 ноября 2017 года, страховая сумма 30 000 000 (Тридцать миллионов) рублей, лимит ответственности на один страховой случай 30 000 000 (Тридцать миллионов) рублей.


 


 

2.1.3. Св е де ния об оце нщике


 

оценщик Кантемирова Алла Вадимовна

Сведения о саморегулируемой организа- ция (СРО) оценщиков, членом которой является Оценщик:

Член Ассоциации оценщиков «Кадастр-оценка» (сокращенно Ассоциа- ция «Кадастр-оценка»): включена Федеральной Регистрационной Служ- бой Министерства юстиции РФ в единый государственный реестр само- регулируемых организаций оценщиков 15.03.2010 г. за № 0010

107023, г. Москва, Семеновский переулок, д.6, офис 501 Телефон:(495) 989-23-59 Эл.почта: kadastr-ocenka@yandex.ru

Информация о членстве Оценщик в СРО:

Регистрационный № 00710 в Реестре оценщиков Ассоциации «Кадастр- оценка» от 30.04.2015г.

Информация о получении профессио- нальных знаний в области оценочной деятельности:

Профессиональное образование (переподготовка) по квалификации: “Оценка стоимости предприятия (бизнеса)”:

Башкирская академия государственной службы и управления при Пре- зиденте Республики Башкортостан. 2003г. Диплом ПП-№ 235227.

Повышение квалификации по специальности «Оценочная деятель- ность». Башкирская академия государственной службы и управления при Президенте Республики Башкортостан. 2006 г.


 

Сведения о страховании гражданской ответственности Оценщика:

Страховой полис специалиста оценщика 433-545-069333/16 выдан Кан- темировой А.В. Открытым страховым акционерным обществом «Ингос- страх» период страхования с 10 ноября 2016 года по 09 ноября 2017 года, страховая сумма 15 000 000 (Пятнадцать миллионов) рублей, ли- мит ответственности на один страховой случай 15000 000 (Пятнадцать миллионов) рублей.

  

Стаж работы в области оценки:

с 2004г.

Номер контактного телефона, почто- вый адрес, адрес электронной почты

Тел.: (347) 2983441.

Адрес:450074, РБ, г.Уфа, ул. Зайнаб Биишевой 17 оф.1 Адрес электронной почты (E-mail): centra@list.ru

Сведения о юридическом лице, с кото- рым Оценщик заключил трудовой дого- вор:

См. сведения об исполнителе договора на проведение оценки в разделе “Сведения о заказчике оценки и об исполнителе договора на проведение оценки”.

Реквизиты трудового договора

Трудовой договор №8 от 01.06.2015 года

Сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил тру- довой договор, и оценщика

1) Оценщик не является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, не состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

  1. В отношении объекта оценки оценщик не имеет вещные или обяза- тельственные права вне договора.

  2. Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не за- висит от итоговой величины стоимости объекта оценки.

  3. Вмешательство заказчика, либо иных заинтересованных лиц в деятель- ность оценщика и юридического лица с которым оценщик заключил до- говор, которое могло бы негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга во- просов, подлежащих выяснению или определению при проведении оцен- ки объекта оценки не осуществлялось.

  4. Юридическое лицо не имеет имущественный интерес в объекте оценки и не является аффилированным лицом заказчика.

  5. Размер денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки не зависит от итоговой величины стоимости объекта оценки.


 

2.2. Информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах в оценке

 

Внештатные оценщики, эксперты и специалисты не привлекались.


 


 

2.3. Задание на оце нку


 

   

Объект оцен- ки (ОО):

Недвижимое имущество, принадлежащее ОАО "Зирганская МТС"


 

Состав объ- екта оценки

    


 

Объект оценки


 

Месторасположе- ние


 

Литер

Общая пло- щадь, кв. м

Ин- вен- тар- ный номер


 

Кадастровый номер объекта


 

кадастро- вый но- мер ЗУ


 

площадь ЗУ, м2


 

1


 

Зернохра- нилище

РБ, Бижбулякский


 

М


 

852,2


 

570


 

02:12:111703:503

02:12:111703:277

:76


 

02:12:111

703:277


 

58908

р-н, с. Кенгер- Менеуз, ул. Цен- тральная, д.1б

(02:12:111703:277)


 

2


 

Гараж с при- строем

РБ, Бижбулякский


 

ДД1


 

400,6


 

33


 

02:12:111703:499

02:12:111703:277

:74


 

02:12:111

703:277


 

58908

р-н, с. Кенгер- Менеуз, ул. Цен- тральная, д.1б

(02:12:111703:277)


 

3


 

Топочная

РБ, Бижбулякский


 

О


 

27,1


 

3843


 

02:12:111703:500

02:12:111703:277

:77


 

02:12:111

703:277


 

58908

р-н, с. Кенгер- Менеуз, ул. Цен- тральная, д.1б

(02:12:111703:277)


 

4

Зернохра- нилище (ф-л Биж-

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер- Менеуз, ул. Цен-


 

Н


 

582,7


 

577

02:12:111703:508

02:12:111703:277

:79

02:12:111

703:277


 

58908
     

буляк)

тральная, д.1б

(02:12:111703:277)

            


 

5


 

Зернохра- нилище

№1

РБ, Бижбулякский


 

КК1К2


 

1097,4


 

584


 

02:12:111703:504

02:12:111703:277

:84


 

02:12:111

703:277


 

58908

р-н, с. Кенгер- Менеуз, ул. Цен- тральная, д.1б

(02:12:111703:277)


 

6


 

Зернохра- нилище

№2

РБ, Бижбулякский


 

ИИ1И

2


 

1076,7


 

586


 

02:12:111703:509

02:12:111703:277

:82


 

02:12:111

703:277


 

58908

р-н, с. Кенгер- Менеуз, ул. Цен- тральная, д.1б

(02:12:111703:277)


 

7


 

ОКЦ-30

(Столо- вая)

РБ, Бижбулякский


 

Л


 

359,4


 

606


 

02:12:111703:507

02:12:111703:277

:80


 

02:12:111

703:277


 

58908

р-н, с. Кенгер- Менеуз, ул. Цен- тральная, д.1б

(02:12:111703:277)


 

8


 

Склад металли- ческий

РБ, Бижбулякский


 

Б


 

726,3


 

618


 

02:12:111703:501

02:12:111703:277

:73


 

02:12:111

703:277


 

58908

р-н, с. Кенгер- Менеуз, ул. Цен- тральная, д.1б

(02:12:111703:277)


 

9


 

Цех рапса (автомой- ка)

РБ, Бижбулякский


 

Ж


 

222,6


 

624


 

02:12:111703:498

02:12:111703:277

:78


 

02:12:111

703:277


 

58908

р-н, с. Кенгер- Менеуз, ул. Цен- тральная, д.1б

(02:12:111703:277)


 

10


 

Автовесы

РБ, Бижбулякский


 

Е


 

24


 

1491


 

02:12:111703:510

02:12:111703:277

:83


 

02:12:111

703:277


 

58908

р-н, с. Кенгер- Менеуз, ул. Цен- тральная, д.1б

(02:12:111703:277)


 

11


 

Весовая

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер- Менеуз, ул. Цен- тральная, д. 59б


 

Б


 

16,3


 

3847

02:12:111703:359

02:12:111703:0:3

6


 

02:12:111

703:281


 

22840


 

12


 

Склад зерна № 1

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер- Менеуз, ул. Цен- тральная, д. 59б


 

А


 

1321,3


 

3883

02:12:111703:344

02:12:111703:281

:39


 

02:12:111

703:281


 

22840


 

13


 

Склад зерна № 2

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер- Менеуз, ул. Цен- тральная, д. 59б


 

В


 

1275,8


 

3884

02:12:111703:361

02:12:111703:0:3

5


 

02:12:111

703:281


 

22840


 

14


 

Склад зерна № 3

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер- Менеуз, ул. Цен- тральная, д. 59б


 

Ж


 

680,5


 

3885

02:12:111703:358

02:12:111703:0:3

8


 

02:12:111

703:281


 

22840


 

15


 

Склад зерна № 4

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер- Менеуз, ул. Цен- тральная, д. 59б


 

Д


 

908,4


 

3886

02:12:111703:356

02:12:111703:0:3

7


 

02:12:111

703:281


 

22840


 

16


 

Склад зерна № 5

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер- Менеуз, ул. Цен- тральная, д. 59б


 

Е


 

966,6


 

3887

02:12:111703:360

02:12:111703:0:3

4


 

02:12:111

703:281


 

22840


 

17

Дом- быта- гостини- ца- магазин

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер- Менеуз, ул. Лес- ная, д. 59


 

А,А1, А2,Г,1, 2,3


 

165,6


 

35


 

02:12:111702:331

02:212:3534:0000

:110


 

02:12:111

702:3


 

1093

Характери- стики объек- та оценки и его оценива- емых частей или ссылки на доступные

для оценщика документы, содержащие


 

Документы, содержащие такие характеристики:

Выписка из ЕГРП от 17.03.2017, Инвентаризационная опись от 08.07.2016 г, технические паспорта


 

такие харак- теристики;

  

Права, учи- тываемые при оценке объекта оценки, огра- ничения (обремене- ния) этих прав, в том числе в от- ношении каждой из

частей объек- та оценки.


 

право собственности 100%, без ограничения (обременения)

Цель оценки:

Определение рыночной стоимости

Предполага- емое исполь- зование ре- зультатов оценки (зада- чи и назначе- ние проведе- ния оценки):


 

Реализация в рамках конкурсного производства

Ограничения, связанные с предполагае- мым исполь- зованием результатов оценки:


 

Пределы применения полученных итоговых и промежуточных результатов оценки ограничены целями оценки и пред- полагаемым использованием результатов оценки (задачами и назначением проведения оценки).

Вид стоимо- сти объекта оценки:


 

Рыночная

Дата оценки (дата прове- дения оцен- ки, дата определения стоимости):


 

20.04.2017г


 

Допущения на которых должна осно- вываться оценка:

  • В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятель- ств, выявленных в процессе осмотра.

  • Оценщик производит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки.

    • В отчете об оценке итоговый результат оценки стоимости недвижимости указывать без приведения своего суждения о возможных границах интервала, в котором может находиться эта стоимость.


 

2.4. Применяемые стандарты оценочной деятельности

 

image

image

Применяемые стандарты оценочной деятельности:

В отчете применены стандарты оценки:

  • Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и тре- бования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N297. Обоснование применения: Настоящий федеральный стан- дарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности. Настоящий федеральный стандарт оценки явля- ется обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности;

  • Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N298. Обоснование применения: Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международ- ных стандартов оценки и раскрывает цель оценки, предполагаемое использование резуль- тата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к примене- нию при осуществлении оценочной деятельности;

  • Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N299.Обоснование применения: Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международ- ных стандартов оценки и устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности. Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федера- ции об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандарта- ми и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организаци- ей оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначен- ный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессио- нальное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки;

  • Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержден- ный Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611; Обоснование применения: разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стан- дартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» и определяет требования к проведению оценки недвижимости.

Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует требо- вания и процедуры, установленные ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, и является обязатель- ным к применению при оценке недвижимости;

  • Стандарты и правила НП "Кадастр-оценка", Правила деловой и профессиональной этики некоммерческого партнерства по содействию специалистам кадастровой оценки «Ка- дастр-оценка». Настоящие Правила деловой и профессиональной этики (далее — Правила) разработаны в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». И обязательны к применению для членов НП «Кадастр-оценка» в соответствии с Положением о членстве НП «Кадастр- оценка» от 16.02.2010г.


     

    2.5. Применяемые нормативные документы, методики и рекомендации; используемые документы и источники информации, устанавливающие количественные и качественные характеристики объектов оценки

     


     

    Применяемые нормативные документы, методики и рекомендации

    См. раздел “Список использованной литературы и нормативных доку- ментов”

    Перечень используемых документов и источников информации, устанавлива- ющих количественные и качественные характеристики объектов оценки

    См. раздел “Перечень документов и источников информации, использо- ванных при оценке”


     

    image


     

    3. О бще е опис ание пос ле дов ате л ьнос ти опре де л е ния с тоим ос ти объе кта оце нки

    В соответствии с договором, основной целью настоящего исследования является определение рыночной стоимо- сти объекта оценки с целью реализации в рамках конкурсного производства

    Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: Заключить с Заказчиком договор на проведение оценки;

    Составить программу и план проведения оценки. Осуществить сбор и анализ необходимой информации.

    Осуществить анализ полученных данных в контексте различных подходов к оценке. Провести необходимые расчёты стоимости объектов оценки.

    Провести согласование результатов, полученных при применении различных подходов к оценке. Составить Отчёт об оценке объектов оценки.


     

    Решение поставленных задач предполагает несколько взаимосвязанных шагов:

    В рамках договора определить (согласовать) дату, на которую будет определена стоимость.

    В рамках договора определить (согласовать) Программу оценки после анализа общих факторов, влияющих на стоимость объектов оценки, количество и уровень квалификации экспертов, стоимость и сроки работы в зависимости от сложности поставленного задания.

    В рамках договора на проведение оценки составить План работы после анализа конкретных факторов, влияющих на сто- имость объектов оценки, где определить состав данных, необходимых для дальнейшего получения в целях решения по- ставленной задачи.

    В рамках договора на проведение оценки составить общий календарный График работ.

    Установить количественные и качественные характеристики объектов оценки, а также имущественные права, соответ- ствующие этим объектам.

    Провести идентификацию объектов оценки, включающую общий осмотр объектов оценки, их описание, определение фактического состояния и выделение особенностей.

    Установить наличие возможных правовых ограничений, которые способны повлиять на стоимость объектов оценки: ограничение прав собственности, залоговые обязательства, право аренды и т.п.

    Провести краткий макроэкономический анализ и дать прогноз развития экономики РФ и региона.

    Определить отрасли экономики, рынков и его секторов, к которым относятся объекты оценки, и провести анализ исто- рии, структуры, текущей конъюнктуры и тенденций.

    Определить возможность применения традиционных подходов к оценке, учитывая виды определяемых стоимостей объ- ектов оценки, цели и задачи (назначение) оценки, специфику объектов оценки, характер и полноту полученной информа- ции, текущее состояние экономики и отрасли. При необходимости обосновать отказ от применения соответствующих подходов к оценке объектов оценки.

    Выбрать для применения метод (методы) оценки в рамках каждого из применяемых подходов к оценке для определения соответствующего вида стоимости объектов оценки.

    Выбрать для применения методологию и нормативы оценки для определения соответствующего вида стоимости объек- тов оценки в пределах выбранных методов оценки с учетом количественных и качественных характеристик объектов оценки, результатов анализа рынка.

    Осуществить необходимые расчёты стоимости объектов оценки в пределах выбранных методов оценки с учетом количе- ственных и качественных характеристик объектов оценки, результатов анализа рынка, а также другой полученной и об- работанной информации.

    При использовании 2-х и более методов в рамках применения одного подхода провести согласование полученных ре- зультатов в рамках применения этого подхода.

    Провести согласование результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, обобщая полученные данные и вводя заключительные поправки, и определить итоговую величину стоимости объектов оценки.

    Составить Отчёт об оценке и представить Заказчику.


     

    4. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения

     

    image

    Отчёт об оценке представляет собой документ, в который включены данные, использованные Оценщиком или Оценщиками (далее – Оценщик), их экономический анализ, и отражает профессиональное мнение Оценщика в отноше- нии установленной стоимости объектов оценки. Нижеследующие условия, предположения, допущения и ограничения являются неотъемлемой частью настоящего Отчёта.


     

    Общие условия:

    • Анализ, мнения и выводы были получены, а настоящий Отчёт об оценке составлен в соответствии с требо- ваниями Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29.07.98г. №135-ФЗ и применя- емыми Стандартами и правилами оценочной деятельности.

    • Настоящий Отчёт об оценке (или любая его часть) может быть использован только на условиях, предусмот- ренных соответствующим Договором на проведение оценки или дополнительными соглашениями с Заказчиком оценки.

    • Настоящий Отчёт об оценке достоверен только в полном объеме и в изложенной последовательности, лишь в целях оценки и для предполагаемого использования результатов оценки (задач и назначения проведения оценки), опре- деленных заданиями на оценку и указанных в Отчёте.

    • Пределы применения полученных итоговых и промежуточных результатов оценки ограничены целями оценки и предполагаемым использованием результатов оценки (задачами и назначением проведения оценки), если иное не оговорено специально.

    • Любое использование результатов расчетов стоимости объектов оценки в других целях, а также любое ис- пользование промежуточных расчетных данных, полученных в процессе оценки, и отдельных частей работы не отражает точку зрения Оценщика.

    • Оценщик не предоставляет дополнительных консультаций по данному Отчёту об оценке, если иное не ого- ворено специально.

    • Размер вознаграждения Оценщика ни в какой степени не связан с выводами о стоимости объектов оценки.

      Экспертиза вещных прав на объект оценки:

    • Достоверность имущественных прав на объект оценки (вещных и невещных) принимается по информации от Заказчика оценки.

    • Оценщик исходил из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требо- ваниям нормативно-законодательных документов государственного и местного уровней, если иное не оговорено специ- ально.

    • Имущественные права на объект оценки (в т.ч. — права собственности) рассматриваются свободными от каких-либо претензий, ограничений, удержаний или долговых обязательств под заклад (залог), если иное не оговорено специально.

      Достоверность фактов, информации и расчетов:

    • По мнению Оценщика, информация, оценки и мнения, содержащиеся в настоящем Отчёте об оценке, были получены из достоверных и надежных источников.

    • Оценщик исходил их того, что предоставленная Заказчиком информация является точной и достоверной, и не проводил ее перепроверку.

    • Оценщик не предоставляет гарантий или иных форм подтверждения полной достоверности информации, полученной из сторонних источников, и не принимает на себя ответственность за абсолютную точность этих данных, поэтому там, где это возможно и необходимо, делаются ссылки на источник информации или (и) прикладываются копии соответствующих материалов и распечаток.

    • Все примененные методики расчетов приведены в примененных Стандартах и правилах оценки, в соответ- ствующей нормативной, научной и учебно-методической литературе, список которой указан ниже, поэтому там, где это возможно и необходимо, делаются ссылки на источник информации или (и) прикладываются копии соответствующих материалов.

      Осмотр, измерительные работы, параметры и характеристики объекта оценки:

    • Оценщик производил осмотр объекта оценки в соответствии с п.5 ФСО 7 в период, возможно близкий к да- те оценки. Оценщик допускает, что с даты оценки до даты осмотра существенных изменений с объектом оценки не про- изошло

    • Оценщик не проводил измерительных и контрольно-диагностических работ и не несет ответственности за их результаты, если иное не оговорено специально.

    • Оценщик прикладывает копии соответствующих используемых документов, устанавливающих количе- ственные и качественные характеристики объектов оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и других документов по объектам оценки (при их наличии), полученных Оценщиком от Заказчика оценки или от третьих лиц.

    • Оценщик предполагает, что данные о характеристиках объекта оценки, представленные оценщику, являют- ся достоверными. Все иллюстративные материалы, использованные в настоящем Отчёте об оценке, приведены в целях наглядности и облегчения визуального восприятия.


       

      image

    • Оценщик не несет ответственности за экспертизу состояния объекта оценки, скрытые характеристики и де- фекты, которые невозможно обнаружить обычным визуальным осмотром или путем изучения актов специальных экс- пертиз, планов, спецификаций и другой технической документации.

    • Информация, предоставляемая Заказчиком оценки (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она счита- ется достоверной, если у Оценщика нет оснований считать иначе.

      Величина стоимости объектов оценки:

    • Полученные результаты оценки носят рекомендательный характер, если иное не оговорено специально.

    • Отчёт об оценке содержит профессиональное компетентное мнение Оценщика о стоимости объекта оценки без каких-либо гарантий со стороны Оценщика в отношении любых условий последующего отчуждения и других сделок, а также иных целей. В ходе ведения переговоров сторонами любой сделки с объектами оценки окончательная фактиче- ская цена сделки может не совпадать с итоговой величиной стоимости объектов оценки, определенной в данном Отчёте.

    • Мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки является действительным только на дату оцен- ки (дату проведения оценки, дата определения стоимости). Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за нормативно-законодательные, политические, социально-экономические, природные и физические изменения, которые могут произойти после этой даты, отразиться на рыночных или иных факторах и, таким образом, повлиять на итоговую стоимость объектов оценки.

    • Итоговая величина стоимости объекта оценки может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления Отчёта об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев, если иное не оговорено специально.

      Конфиденциальность:

    • Оценщик берет на себя обязательство соблюдать конфиденциальность в отношении содержания настоящего Отчёта об оценке в целом и по частям, если иное не оговорено специально или не предусмотрено законодательством РФ.

    • Оценщик берет на себя обязательство соблюдать конфиденциальность в отношении информации и доку- ментов любого вида, формата и содержания, полученных от Заказчика оценки или из других источников, за исключением общедоступной информации и фактов, если иное не оговорено специально или не предусмотрено законодательством РФ.

      Ответственность Оценщика:

    • В своих действиях Оценщик выступал как независимый исполнитель, оказывающий профессиональные ин- формационно-консультационные услуги по установлению стоимости объектов оценки.

    • Оценщик не принимает на себя ответственность за описание правового состояния объектов оценки и вопро- сы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности и иных имущественных прав, если иное не оговорено специально.

    • Оценщик не принимает на себя ответственность ни за наличие каких-либо скрытых факторов, влияющих на права собственности и иные имущественные права, характеристики объекта оценки и на цели оценки, ни за необходи- мость выявления таковых.

    • Оценщик не берет на себя обязательств отвечать в суде или свидетельствовать иным образом по вопросам, связанным с объектом оценки и с проведением данной работы, если иное не оговорено специально или не предусмотрено законодательством РФ.

    • Оценщик не берет на себя обязательств по возмещению всякого рода расходов и убытков, причиненных За- казчику оценки, или имущественного вреда, причиненного третьим лицам вследствие легального использования итого- вой величины стоимости объектов оценки, указанной в настоящем Отчете об оценке, кроме случаев, когда окончатель- ным судебным порядком определено, что возникшие потери, задолженности, расходы, убытки и имущественный вред явились результатом мошенничества, халатности или умышленно неправомочных действий (бездействий) со стороны Оценщика при осуществлении оценочной деятельности в процессе выполнения работ по настоящей оценке.

      Особые допущения

      В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объек- та недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявлен- ных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.

      В ходе производимых расчетов, в промежуточных расчетах оценщиком не всегда использовалась функция округле- ния результатов, но текст Отчета об оценке отражает величины с округлением. Возможны незначительные расхождения между результатами, рассчитанными Оценщиками, и результатами расчетов на основе текста Отчета, связанные с округ- лением. Данное расхождение является несущественным и не принимается во внимание, поскольку в соответствии с ФСО

      №3 итоговый результат (итоговая величина рыночной стоимости) округляется по правилам математического округления.


       

      image


       

      5. М е тодол огиче с кие ос нов ы пров е де ния оце нки

      Настоящая работа выполнена в соответствии с законодательно-нормативными документами, регламентирующими практику профессиональной оценки. Основными документами при проведении настоящей работы явились Федеральный закон № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29 июля 1998 года и Федеральные стандарты оценочной деятельности, разработанные, утвержденные и опубликованные в соответствии с этим законом.


       


       

      5.1. О с нов ные понятия и опре дел е ния в оце нке

      Оценка (оценочная деятельность) — профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направ- ленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

      Субъект оценочной деятельности (Оценщик) — физическое лицо, являющийся членом одной из саморегулируе- мых организаций оценщиков и застраховавший свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального за- кона об оценочной деятельности.

      Объект оценки — к объектам оценки относят:

    • отдельные материальные объекты (вещи);

    • совокупность вещей, составляющих имущество лица, в т.ч. имущество определенного вида (движимое и не- движимое, в т.ч. предприятия);

    • право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

    • права требования, обязательства (долги);

    • работы, услуги, информация;

    • иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуж- ден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходи- мой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполне- ние;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

Инвестиционная стоимость — стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установлен- ных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Ликвидационная стоимость — стоимость объекта оценки, отражающая наиболее вероятную цену, по которой дан- ный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определе- нии ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации связанной с экономическими характеристиками, использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права соб- ственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Подход к оценке — совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Метод оценки — последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода инфор- мации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) — календарная дата, по состоянию на ко- торую определяется стоимость объекта оценки.

Объект-аналог объекта оценки — объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, в отношении которых имеется информация о це- нах.

Итоговая величина стоимости– стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подхо- дов к оценке.

Срок экспозиции объекта оценки — период времени от даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.


 

image

Имущество — объекты окружающего мира и ресурсы, находящиеся в чьем-либо владении или под чьим-либо управлением, обладающие полезностью и (или) от которых в будущем с достаточным основанием можно ожидать неко- торую экономическую прибыль. Само имущество (активы) может быть как материальным, так и нематериальным. К имуществу также относят право владения имуществом, которое, как таковое, является нематериальным понятием.

Износ имущества суммарный (накопленный) — снижение стоимости имущества под действием различных при- чин или как сумма физического, функционального и экономического.

Физический износ имущества — износ имущества, связанный со снижением его функциональных свойств в ре- зультате естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов под действием различ- ных причин.

Функциональный износ имущества — износ имущества из-за несоответствия современным требованиям потре- бителей к данному имуществу по функциональным возможностям, производительности, дизайну и другим качествам.

Экономический (внешний) износ имущества — износ имущества из-за несоответствия современным законода- тельно-нормативным, экологическим, санитарно-гигиеническим и другим требованиям.

Устранимый износ (физический и функциональный) — износ имущества, который может быть устранен ремонтом или реконструкцией, физически возможен и экономически целесообразен.

Недвижимость (недвижимое имущество) — физический участок земной территории или недр, с принадлежащими ему природными ресурсами (почва, вода, минеральные и растительные ресурсы) и выполненными человеком улучшени- ями (здания и сооружения, жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, и многолетние насаждения), а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Земельный участок — часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.

Здания — архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей.

Сооружения — инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства или различных непроизводственных функций.

Машины и оборудование — устройства, преобразующие энергию, материалы, информацию. В зависимости от ос- новного назначения машины и оборудование делятся на энергетические (силовые), рабочие и информационные.

Этика оценщика — совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении оценочной дея- тельности.


 


 

5.2. П одходы и ме тоды оце нки

Процесс оценки - логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости. Определе- ние рыночной стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

При определении стоимости объектов оценки используют три основных подхода к оценке:

  1. Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определе- нии затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаре- ваний.

  2. Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

  3. Сравнительный подход — совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.


 

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимо- сти, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах- аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объ- ектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемо- го объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу пло- щади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использо- ваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы),


 

image

количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявля- емых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, по- лученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией вы- бранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразую- щим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объек- та, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или ко- торые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные усло-

вия);


 

вия);


 

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные усло-


 

вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального

строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные харак- теристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показате- лей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, ме- тодом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных ка- питальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода вы- полняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, ана- логичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способ- ной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капи- тализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, спосо- бов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохо- да;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, ресто- раны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроен- ных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;


 

image

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффек- тивному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необ- ходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специаль- ного назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчи- тывается в следующей последовательности:

определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли предпринимателя;

определение износа и устареваний;

определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объек- тов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объ- ектов капитального строительства;

д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода зе- мельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;

е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; сметных расчетов;

информации о рыночных ценах на строительные материалы; других данных;

ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в со- став, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;

з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на ос- нове рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического из- носа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранно- го оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения сто- имости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяе- мому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки


 

image


 

6. О пис ание объе кта оце нки


 

Объектом оценки являются объекты недвижимости, принадлежащие ОАО "Зирганская МТС" расположенные на трех земельных участках.

Земельный участок 02:12:111703:277, адрес Башкортостан Респ, р-н Бижбулякский, с Кенгер-Менеуз, с/с Кенгер- Менеузовский, ул Центральная, д 1 б, площадь 58908 м2, вид использования: для иных целей "Цех переработки сель- хозпродукции". Участок находится в аренде на основании договора аренды земельного участка от 10.11.2009 ( регистра- ция № 02-04-28/095/2009-116 ) Срок аренды до 17.09.2058 года.

Земельный участок 02:12:111703:281, адрес Башкортостан Респ, р-н Бижбулякский, с Кенгер-Менеуз, с/с Кенгер- Менеузовский, ул Центральная, д 59 б, площадь 22840 м2, вид использования: для размещения и обслуживания произ- водственной базы. Участок находится в аренде на основании договора аренды земельного участка №018-2010 от 15.03.2010г. Срок аренды до 11.01.2059 года.

Земельный участок 02:12:111702:3, адрес Башкортостан Респ, р-н Бижбулякский, с Кенгер-Менеуз, с/с Кенгер- Менеузовский, ул. Лесная, д 59, площадь 1093 м2, вид использования: для размещения здания дом быта - гостиница - магазин. Участок находится в аренде на основании договора аренды земельного участка №093-2011 от 24.08.2011г. Срок аренды до 15.08.2060 года.


 

Полный перечень объектов представлен в таблице


 

Таблица 6.1

 


 

Объект оценки


 

Месторасположение


 

Литер

Общая пло- щадь, кв. м

Инвен- тарный номер


 

Кадастровый но- мер объекта


 

кадастровый номер ЗУ

пло- щадь ЗУ, м2


 

1


 

Зернохранили- ще

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

М


 

852,2


 

570

02:12:111703:503

02:12:111703:277:7

6


 

02:12:111703:27

7


 

58908


 

2


 

Гараж с при- строем

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

ДД1


 

400,6


 

33

02:12:111703:499

02:12:111703:277:7

4


 

02:12:111703:27

7


 

58908


 

3


 

Топочная

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

О


 

27,1


 

3843

02:12:111703:500

02:12:111703:277:7

7


 

02:12:111703:27

7


 

58908


 

4

Зернохранили- ще (ф-л Бижбу- ляк)

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

Н


 

582,7


 

577

02:12:111703:508

02:12:111703:277:7

9


 

02:12:111703:27

7


 

58908


 

5


 

Зернохранили- ще №1

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

КК1К2


 

1097,4


 

584

02:12:111703:504

02:12:111703:277:8

4


 

02:12:111703:27

7


 

58908


 

6


 

Зернохранили- ще №2

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

ИИ1И

2


 

1076,7


 

586

02:12:111703:509

02:12:111703:277:8

2


 

02:12:111703:27

7


 

58908


 

7


 

ОКЦ-30 (Сто-

ловая)

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

Л


 

359,4


 

606

02:12:111703:507

02:12:111703:277:8

0


 

02:12:111703:27

7


 

58908


 

8


 

Склад металли- ческий

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

Б


 

726,3


 

618

02:12:111703:501

02:12:111703:277:7

3


 

02:12:111703:27

7


 

58908


 

9


 

Цех рапса (ав- томойка)

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

Ж


 

222,6


 

624

02:12:111703:498

02:12:111703:277:7

8


 

02:12:111703:27

7


 

58908


 

10


 

Автовесы

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

Е


 

24


 

1491

02:12:111703:510

02:12:111703:277:8

3


 

02:12:111703:27

7


 

58908
 

итого

    

5369,0

        


 

11


 

Весовая

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д. 59б


 

Б


 

16,3


 

3847

02:12:111703:359

02:12:111703:0:36

02:12:111703:28

1


 

22840

12

Склад зерна №

РБ, Бижбулякский р-н,

А

1321,3

3883

02:12:111703:344

02:12:111703:28

22840


 

 

1

с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д. 59б

      

02:12:111703:281:3

9

1

  


 

13

Склад зерна №

2

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д. 59б


 

В


 

1275,8


 

3884

02:12:111703:361

02:12:111703:0:35

02:12:111703:28

1


 

22840


 

14

Склад зерна №

3

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д. 59б


 

Ж


 

680,5


 

3885

02:12:111703:358

02:12:111703:0:38

02:12:111703:28

1


 

22840


 

15

Склад зерна №

4

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д. 59б


 

Д


 

908,4


 

3886

02:12:111703:356

02:12:111703:0:37

02:12:111703:28

1


 

22840


 

16

Склад зерна №

5

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д. 59б


 

Е


 

966,6


 

3887

02:12:111703:360

02:12:111703:0:34

02:12:111703:28

1


 

22840
 

итого

    

5168,9

        


 

17

Дом-быта- гостиница- магазин

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул.

Лесная, д. 59

А,А1,

А2,Г,1

,2,3

165,6


 

35

02:12:111702:331

02:212:3534:0000:1

10


 

02:12:111702:3


 

1093


 


 

6.1. Кол иче с тве нные и каче с тв е нные характе рис тики объе кта оце нки


 

6.1.1. Св е де ния об им уще с тве нных прав ах, обре м е не ниях


 

Данные об имущественных правах и обременениях, связанных с объектом оценки, на дату оценки представлены в таблице.

Таблица 6.2


 

Данные об имущественных правах

Здания

Вид права- собственность, субъект права Открытое акционерное общество «Зирганская машинно-технологическая станция», сокращенное наименование ОАО «Зирганская МТС», место нахождения :453880, РБ, р-н Мелеузовский, с. Зирган, ул. Советская, д.231, ИНН 0235004733, ОГРН 1020201844596 дата 14.08.2002г., КПП 026301001,

Земельный участок 02:12:111703:277, адрес Башкортостан Респ, р-н Бижбуляк- ский, с Кенгер-Менеуз, с/с Кенгер-Менеузовский, ул Центральная, д 1 б, площадь 58908 м2, вид использования: для иных целей "Цех переработки сельхозпродукции". Участок находится в аренде на основании договора аренды земельного участка от 10.11.2009 ( регистрация № 02-04-28/095/2009-116 ) Срок аренды до 17.09.2058 года.

Земельный участок 02:12:111703:281, адрес Башкортостан Респ, р-н Бижбуляк- ский, с Кенгер-Менеуз, с/с Кенгер-Менеузовский, ул Центральная, д 59 б, площадь 22840 м2, вид использования: для размещения и обслуживания производственной базы. Участок находится в аренде на основании договора аренды земельного участка №018- 2010 от 15.03.2010г. Срок аренды до 11.01.2059 года.

Земельный участок 02:12:111702:3, адрес Башкортостан Респ, р-н Бижбулякский, с Кенгер-Менеуз, с/с Кенгер-Менеузовский, ул. Лесная, д 59, площадь 1093 м2, вид ис- пользования: для размещения здания дом быта - гостиница - магазин. Участок находит- ся в аренде на основании договора аренды земельного участка №093-2011 от 24.08.2011г. Срок аренды до 15.08.2060 года.


 

Правоустанавливающие до- кументы и правоудостоверя- ющие документы

Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сде- лок с ним от 17.03.2017 №00-00-400000/5132/2017-2663,

Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сде- лок с ним от 14.07.2011г №47/010/2011-139

договор аренды земельного участка №018-2010 от 15.03.2010г. договор аренды земельного участка №093-2011 от 24.08.2011г.


 

Данные об обременениях (на дату оценки)

Здания, земельный участок 02:12:111702:3 и земельный участок

02:12:111703:281 - обременение отсутствуют земельный участок 02:12:111703:277

№ 02-04-47/007/2013-042 от 26.03.2013 (Ипотека ПАО СберБанк)

Документы, указывающие на имеющиеся обременения пра- ва

Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сде- лок с ним от 17.03.2017 №00-00-400000/5132/2017-2663,

Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online


 

image


 

image

Остаточная стоимость объекта оценки


 

Таблица 6.3

 


 

Объект оценки


 

Месторасположение

Общая площадь, кв. м


 

Кадастровый но- мер

инвен- тар- ный

Остаточная стоимость на 08.07.2016г,

руб.

1

Дом-быта- гостиница-магазин

РБ,Бижбулякский р-н,с.Кенгер- Менеуз,улЛесная,д,59

165,6

02:12:111702:331

35

748 272,39

2

Зернохранилище

РБ,Бижбулякский р-н,с.Кенгер- Менеуз,ул.Центральная,д.1б

852,2

02:12:111703:503

570

512 111,83

3

Весовая

РБ,Бижбулякский р-н,с.Кенгер- Менеуз,ул.Центральная,д.59б

16,3

02:12:111703:359

3847

0,00

4

Гараж с пристроем

РБ,Бижбулякский р-н,с.Кенгер- Менеуз,ул.Центральная,д.1б

400,6

02:12:111703:499

33

3 131 020,75

5

Склад № 1

РБ,Бижбулякский р-н,с.Кенгер- Менеуз,ул.Центральная,д.59б

1321,3

02:12:111703:344

3883

0,00

6

Склад № 2

РБ,Бижбулякский р-н,с.Кенгер- Менеуз,ул.Центральная,д.1б

1275,8

02:12:111703:361

3884

0,00

7

Склад № 3

РБ,Бижбулякский р-н,с.Кенгер- Менеуз,ул.Центральная,д.59б

680,5

02:12:111703:358

3885

0,00

8

Склад № 4

РБ,Бижбулякский р-н,с.Кенгер- Менеуз,ул.Центральная,д.59б

908,4

02:12:111703:356

3886

0,00

9

Склад № 5

РБ,Бижбулякский р-н,с.Кенгер- Менеуз,ул.Центральная,д.59б

966,6

02:12:111703:360

3887

0,00

10

Топочная

РБ,Бижбулякский р-н,с.Кенгер- Менеуз,ул.Центральная,д.1б

27,1

02:12:111703:500

3843

73 248,42

11

Зернохранилище (ф-л Бижбуляк) №2

РБ,Бижбулякский р-н,с.Кенгер- Менеуз,ул.Центральная,д.1б

582,7

02:12:111703:508

577

414 664,53

12

Зернохранилище

№1

РБ,Бижбулякский р-н,с.Кенгер- Менеуз,ул.Центральная,д.1б

1097,4

02:12:111703:504

584

1 246 475,64

13

Зернохранилище

№2

РБ,Бижбулякский р-н,с.Кенгер- Менеуз,ул.Центральная,д.1б

1076,7

02:12:111703:509

586

1 225 079,69

14

Столовая

РБ,Бижбулякский р-н,с.Кенгер- Менеуз,ул.Центральная,д.1б

359,4

02:12:111703:507

606

805 019,89

15

Склад металличе- ский

РБ,Бижбулякский р-н,с.Кенгер- Менеуз,ул.Центральная,д.1б

726,3

02:12:111703:501

618

94 635,80

16

Цех рапса (авто- мойка)

РБ,Бижбулякский р-н,с.Кенгер- Менеуз,ул.Центральная,д.1б

222,6

02:12:111703:498

624

3 076 872,84

17

Автовесы

РБ,Бижбулякский р-н,с.Кенгер- Менеуз,ул.Центральная,д.1б

24

02:12:111703:510

1491

97 244,41


 

image


 

6.1.2. О пис ание и анал из ме с топол оже ния


 


 

image

Рисунок 1. Место расположения объекта оценки на карте

image

Рисунок 2. Место расположения объекта оценки на карте


 

image


 

Рисунок 3. Место расположения объекта оценки на карте


 

image

Рисунок 4. Место расположения земельного участка 02:12:111703:281 на публичной кадастровой карте


 

image

Рисунок 5. Место расположения земельного участка 02:12:111703:277 на публичной кадастровой карте

image

Рисунок 6. Место расположения земельного участка 02:12:111702:3 на публичной кадастровой карте


 


 

Описание местоположения

Таблица 6.4

Характеристика

Значение

Адрес

РБ, Бижбулякский р-н с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная д.1б , ул. Центральная, д 59 б и ул. Лесная, д 59

Географическое положение

Кенгер-Менеуз село в горах Менеуз. Административный центр Кенгер-Менеузовского сельсовета. Расположено в восточной части района в 10 км от села Бижбуляк и в 50 км от железнодорожной станции Приютово. Население 1323 человек. Село находится на юго-западе Башкортостана, в южной части Бугульминско-Белебеевской возвышенно- сти, на границе с Оренбургской областью. Бижбуля́кский райо́н— административно- территориальная единица и муниципальное образование Муниципальный район Биж- булякский район в составе Республики Башкортостан Российской Федерации. Адми- нистративный центр — село Бижбуляк. Район находится на юго-западе Башкортостана в южной части Бугульминско-Белебеевской возвышенности, граничит с Оренбургской областью. Площадь территории района составляет 2134 км². В недрах выявлены запа- сы нефти (Шкаповское, Дёмское, Сатаевское, Азнакаевское месторожде-


 

Характеристика

Значение
 

ния), известняков (Чулпанское), песка, песчано-гравийной смеси (Чулпанское), глины (Аитовское).Климат умеренно континентальный, умеренно увлажненный. Весной и летом часты засухи, зимой — снежные метели. На северо-западе района берёт начало река Ик, на юге протекает река Дёма (с притоками Менеуз, Уязы, Седяк). Преобладают выщелоченные и карбонатные чернозёмы, местами встречаются тёмно-серые лесные почвы. Район находится в пределах Предуральской степной подзоны. Липо-

вые, кленовые, дубовые, берёзовые леса занимают около 11 % площади района. Насе- ление 23315 человек.

Расположение и границы земельного участка

Участки по ул. Центральная расположены на обоих окраинах села, вдоль автодороги, Улица Лесная находится в центре села и пересекает ул. Центральная. Недалеко от пе- ресечения с улицей Центральная расположен объект оценки ул. Лесная, д 59

Местность и рельеф

Рельеф участка –спокойный. Местность - сельская

Грунты, почва

Инженерно-изыскательских и землеустроительных работ в процессе оценки не прово- дилось. Оценщик исходил из того, что на территории земельного участка нет почв и грунтов, опасных по требованиям экологической безопасности, или неблагоприятно влияющих на здания и сооружения.

Типичное использование окружения

Сельское поселение

Основной тип застройки

Частные жилые здания низкой капитальности, одноэтажные

Плотность (полнота) застройки

низкая

Транспортная доступность

Подъезд осуществляется по автодороге . Через село проходит автомобильная дорога, связывающая со Стерлитамаком и Туймазами.

Интенсивность движения

низкая

Инженерная инфраструктура

Электричество, водоснабжение

Особые природные объекты, (озеро, водо- хранилище, лес, река)

Село расположено в живописной местности на берегу реки Кенгер, что впадает в ре- ку Менеуз, на юго-западе расположены 2 пруда, на севере протекает речка Басу, c се- вера село окаймляют пологие холмы. Рельеф окрестностей села слабо всхолмленный, холмисто-увалистый, к югу равнинный.

Экологическое состояние расположения

отличное

Затопляемость

Отсутствует.

Социальная инфраструктура

В селе действует сельский дом культуры, дом престарелых, детский приют, мечеть, средняя школа на 420 мест, фельдшерско-акушерский пункт, магазин


 

Характеристика земельного участка с сайта http://pkk5.rosreestr.ru


 

Таблица 6.5

image


 

image


 

6.1.3. Описание улучшений и сведения о физических свойствах, об износе и устареваниях

 


 

image

На объект оценки Дом-быта-гостиница-магазин по адресу РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Лесная, д. 59 технический паспорт не предоставлен. Информация об основных технических характеристиках объекта получена из справки от 01.06.2017г

Информация об основных технических характеристиках остальных объектов оценки получена из технических паспортов


 

Информация об основных технических характеристиках объектов оценки по адресу РБ, Бижбулякский р-н с. Кенгер- Менеуз, ул. Центральная д.1б

Таблица 6.6


 

Общая характеристика

Склад металлический

технический паспорт от 27.03.2008 года

  

назначение

      

литера

Б

    

площадь, м2

726,3

    

объем, м3

3090

    

этажность

1

    

группа капитальности

3

    

год постройки

1999

    
       
       

Характеристика основных кон- структивных элементов оценивае- мого объекта

Конструктивное реше- ние. Материал


 

Состояние


 

износ

Фундамент

металлические сваи

следы ржавчины и деформации, состояние удовлетворительное


 

40%

Стены

металлические в 1 слой рамные

следы ржавчины и деформации, состояние удовлетворительное


 

40%

перекрытия

металлические трубы

следы ржавчины и деформации, состояние удовлетворительное


 

40%

Крыша

шифер по деревянной обрешетке

нарушение целостности состояние удовлетво- рительное


 

40%

Полы

асфальтовые

состояние удовлетворительное

40%

проемы

металлические, двуполь- ные, окр.

состояние удовлетворительное


 

40%

отделка

окраска

состояние удовлетворительное

40%

Инженерные коммуникации

      

электроосвещение

проводка открытая

состояние удовлетворительное

40%

прочие работы

разные

состояние удовлетворительное

40%
       

износ по техническому паспорту

    

5%

Общая характеристика

Гараж

технический паспорт от 27.03.2008 года

  

назначение

      

литера

Д

    

площадь, м2

333,4

    

объем, м3

1532

    

этажность

1

    

группа капитальности

      

год постройки

1980

    
       
       

Характеристика основных кон- структивных элементов оценивае- мого объекта

Конструктивное реше- ние. Материал


 

Состояние


 

износ

Фундамент

бетонные ленточные

состояние удовлетворительное

40%

Стены

кирпичные m=0,51м

местами выветривание швов

40%

перекрытия

металлические по метал- лическим трубам

состояние удовлетворительное


 

40%

Крыша

шифер по деревянной обрешетке

состояние удовлетворительное


 

40%

Полы

бетонные, цементные

стертость выбоины

40%

проемы

двойные, глухие, метал- лич., двупольные

деформация


 

40%

Инженерные коммуникации

      

отопление

кс

состояние удовлетворительное

40%


 

водопровод

от центральной сети

состояние удовлетворительное

40%

электроосвещение

проводка открытая

состояние удовлетворительное

40%

прочие работы

разные

состояние удовлетворительное

40%
       

износ по техническому паспорту

    

14%

Общая характеристика

Пристрой

технический паспорт от 27.03.2008 года

  

назначение

      

литера

Д1

    

площадь, м2

67,2

    

объем, м3

288

    

этажность

1

    

группа капитальности

2

    

год постройки

1980

    
       
       

Характеристика основных кон- структивных элементов оценивае- мого объекта

Конструктивное реше- ние. Материал


 

Состояние


 

износ

Фундамент

бетонные ленточные

состояние удовлетворительное

40%

Стены

кирпичные m=0,37м

местами выветривание швов

40%

перекрытия

сборные ж/б настила

состояние удовлетворительное

40%

Крыша

рулонная

состояние удовлетворительное

40%

Полы

бетонные

стертость выбоины

40%

проемы

двойные, глухие, доща- тые, двупольные

состояние удовлетворительное


 

40%

отделка

побелка

следы загрязнения

40%

Инженерные коммуникации

      

отопление

кс

состояние удовлетворительное

40%

водопровод

от центральной сети

состояние удовлетворительное

40%

электроосвещение

проводка открытая

состояние удовлетворительное

40%

прочие работы

разные

состояние удовлетворительное

40%
       

износ по техническому паспорту

    

13%

Общая характеристика

автовесы

технический паспорт от 27.03.2008 года

  

назначение

      

литера

Е

    

площадь, м2

24

    

объем, м3

102

    

этажность

1

    

группа капитальности

2

    

год постройки

1978

    
       
       

Характеристика основных кон- структивных элементов оценивае- мого объекта

Конструктивное реше- ние. Материал


 

Состояние


 

износ

Фундамент

бетонные ленточные

состояние удовлетворительное

40%

Стены

кирпичные m=0,55м

местами выветривание швов

40%

перекрытия

сборные ж/б

состояние удовлетворительное

40%

Крыша

рулонная

состояние удовлетворительное

40%

Полы

цементные, дощатые, линолеум

стертость выбоины


 

40%

проемы

один., глухие, дощатые на шпонках, окр

состояние удовлетворительное


 

40%

отделка

побелка, штукатурка

следы загрязнения

40%

Инженерные коммуникации

      

внутренние санитарно-технические, радиотехнические, электротехниче- ские устройства


 

имеется


 

состояние удовлетворительное


 

40%

прочие работы

разные

состояние удовлетворительное

40%
       

износ по техническому паспорту

    

24%

Общая характеристика

Цех рапса

технический паспорт от 27.03.2008 года

  

назначение

      

литера

Ж

    

площадь, м2

222,6

    


 

объем, м3

2014

    

этажность

1+антресоль

    

группа капитальности

2

    

год постройки

1992

    
       
       

Характеристика основных кон- структивных элементов оценивае- мого объекта

Конструктивное реше- ние. Материал


 

Состояние


 

износ

Фундамент

бетонные ленточные

состояние удовлетворительное

40%

Стены

кирпичные m=0,54м

местами выветривание швов

40%

перекрытия

сборные ж/б настила

состояние удовлетворительное

40%

Крыша

рулонная

состояние удовлетворительное

40%

Полы

бетонные

стертость выбоины

40%

проемы

двойные, глухие, дощатые на шпонках, окр

состояние удовлетворительное


 

40%

отделка

побелка, штукатурка

следы загрязнения

40%

Инженерные коммуникации

      

лестницы

металлические

состояние удовлетворительное

40%

Электроосвещение

скрытая проводка

состояние удовлетворительное

40%

прочие работы

разные

состояние удовлетворительное

40%
       

износ по техническому паспорту

    

37%

Общая характеристика

Зернохранилище №2

технический паспорт от 27.03.2008 года

  

назначение

      

литера

И

    

площадь, м2

1025,8

    

объем, м3

5021

    

этажность

1

    

группа капитальности

4

    

год постройки/капремонта

1978/2002

    
       
       

Характеристика основных кон- структивных элементов оценивае- мого объекта

Конструктивное реше- ние. Материал


 

Состояние


 

износ

Фундамент

бетонные ленточные

состояние хорошее

20%

Стены

кирпичные m=0,38м, 0,55

состояние хорошее

20%

Крыша

профилированная сталь по деревянной обрешетке

состояние хорошее


 

20%

Полы

асфальтовые

состояние хорошее

20%

проемы

металлические, двуполь- ные

состояние хорошее


 

20%

Инженерные коммуникации

      

оборудование производственное де- ревянные щиты и электроосвещение

имеется

состояние хорошее


 

20%
       

износ по техническому паспорту

    

10%

Общая характеристика

Склад

технический паспорт от 27.03.2008 года

  

назначение

      

литера

И1

    

площадь, м2

25,2

    

объем, м3

120

    

этажность

1

    

группа капитальности

4

    

год постройки

2002

    
       
       

Характеристика основных кон- структивных элементов оценивае- мого объекта

Конструктивное реше- ние. Материал


 

Состояние


 

износ

Фундамент

бетонные ленточные

состояние хорошее

20%

Стены

кирпичные m=0,38м

состояние хорошее

20%

Крыша

профилированная сталь по деревянной обрешетке

состояние хорошее


 

20%

Полы

бетонные

состояние хорошее

20%


 

проемы

двойные, металлические, глухие

состояние хорошее


 

20%

Инженерные коммуникации

  

состояние хорошее

20%

оборудование производственное де- ревянные щиты и электроосвещение

имеется

состояние хорошее


 

20%
       

износ по техническому паспорту

    

3%

Общая характеристика

Склад

технический паспорт от 27.03.2008 года

  

назначение

      

литера

И2

    

площадь, м2

25,7

    

объем, м3

118

    

этажность

1

    

группа капитальности

4

    

год постройки

2002

    
       
       

Характеристика основных кон- структивных элементов оценивае- мого объекта

Конструктивное реше- ние. Материал


 

Состояние


 

износ

Фундамент

бетонные ленточные

    

Стены

кирпичные m=0,38м

состояние хорошее

20%

Крыша

профилированная сталь по деревянной обрешетке

состояние хорошее


 

20%

Полы

бетонные

состояние хорошее

20%

проемы

двойные, металлические, глухие

состояние хорошее


 

20%

Инженерные коммуникации

  

состояние хорошее

20%

оборудование производственное де- ревянные щиты и электроосвещение

имеется

состояние хорошее


 

20%
       

износ по техническому паспорту

    

3%

Общая характеристика

Зернохранилище №1

технический паспорт от 27.03.2008 года

  

назначение

      

литера

К

    

площадь, м2

1048,9

    

объем, м3

5163

    

этажность

1

    

группа капитальности

4

    

год постройки/капремонта

1977/2001

    
       
       

Характеристика основных кон- структивных элементов оценивае- мого объекта

Конструктивное реше- ние. Материал


 

Состояние


 

износ

Фундамент

бетонные ленточные

состояние хорошее

20%

Стены

кирпичные m=0,38м, 0,55

состояние хорошее

20%

Крыша

профилированная сталь по деревянной обрешетке

состояние хорошее


 

20%

Полы

асфальтовые

состояние хорошее

20%

проемы

металлические, двуполь- ные

состояние хорошее


 

20%

Инженерные коммуникации

      

оборудование производственное де- ревянные щиты и электроосвещение

имеется

состояние хорошее


 

20%
       

износ по техническому паспорту

    

16%

Общая характеристика

Склад

технический паспорт от 27.03.2008 года

  

назначение

      

литера

К1

    

площадь, м2

19,6

    

объем, м3

126

    

этажность

1

    

группа капитальности

2

    

год постройки

2001

    
       


 

       

Характеристика основных кон- структивных элементов оценивае- мого объекта

Конструктивное реше- ние. Материал


 

Состояние


 

износ

Фундамент

бетонные ленточные

состояние хорошее

20%

Стены

кирпичные m=0,54м

состояние хорошее

20%

перекрытия

ж/б плиты

состояние хорошее

20%

Крыша

профилированная сталь по деревянной обрешетке

состояние хорошее


 

20%

Полы

линолеум безосновный

состояние хорошее

20%

проемы

двойные, глухие, метал- лические

состояние хорошее


 

20%

отделка

      

Инженерные коммуникации

      

оборудование производственное де- ревянные щиты и электроосвещение

имеется

состояние хорошее


 

20%
       

износ по техническому паспорту

    

3%

Общая характеристика

Склад

технический паспорт от 27.03.2008 года

  

назначение

      

литера

К2

    

площадь, м2

28,9

    

объем, м3

133

    

этажность

1

    

группа капитальности

4

    

год постройки

2001

    
       
       

Характеристика основных кон- структивных элементов оценивае- мого объекта

Конструктивное реше- ние. Материал


 

Состояние


 

износ

Фундамент

бетонные ленточные

состояние хорошее

20%

Стены

кирпичные m=0,38м

состояние хорошее

20%

Крыша

профилированная сталь по деревянной обрешетке

состояние хорошее


 

20%

Полы

бетонные

состояние хорошее

20%

проемы

металлические

состояние хорошее

20%

Инженерные коммуникации

      

оборудование производственное де- ревянные щиты и электроосвещение

имеется

состояние хорошее


 

20%
       

износ по техническому паспорту

    

3%

Общая характеристика

ОКЦ-30

технический паспорт от 27.03.2008 года

  

назначение

      

литера

Л

    

площадь, м2

359,4

    

объем, м3

2655

    

этажность

1

    

группа капитальности

2

    

год постройки

1978

    
       
       

Характеристика основных кон- структивных элементов оценивае- мого объекта

Конструктивное реше- ние. Материал


 

Состояние


 

износ

Фундамент

бетонные ленточные

состояние удовлетворительное

40%

Стены

кирпичные m=0,54м

местами выветривание швов

40%

перекрытия

сборные ж/б настила

состояние удовлетворительное

40%

Крыша

рулонная

состояние удовлетворительное

40%

Полы

бетонные, дощатые, кера- мич. Плитка

стертость выбоины


 

40%


 

проемы

двойные, створные, окр., двупольные дощатые, филенчатые


 

состояние удовлетворительное


 

40%

отделка

штукатурка, побелка, покраска

следы загрязнения


 

40%


 

Инженерные коммуникации

      

печное отопление

кс

состояние удовлетворительное

40%

лестницы

металлические

состояние удовлетворительное

40%

электроосвещение

проводка скрытая

состояние удовлетворительное

40%

водопровод

от центральной сети

состояние удовлетворительное

40%

прочие работы

разные

  

износ по техническому паспорту

    

24%

Общая характеристика

Зернохранилище

технический паспорт от 27.03.2008 года

  

назначение

      

литера

М

    

площадь, м2

852,2

    

объем, м3

4848

    

этажность

1

    

группа капитальности

5

    

год постройки

1969

    
       
       

Характеристика основных кон- структивных элементов оценивае- мого объекта

Конструктивное реше- ние. Материал


 

Состояние


 

износ

Фундамент

бутовые ленточные

трещины состояние удовлетворительное

60%

Стены

бревенчатые

трещины состояние удовлетворительное

60%

Крыша

шифер по деревянной обрешетке

трещины состояние удовлетворительное


 

60%

Полы

грунт

выбоины состояние удовлетворительное

60%

проемы

дощатые двупольные

трещины состояние удовлетворительное

60%

отделка

штукатурка

трещины, загрязнения состояние удовлетво- рительное

60%

Инженерные коммуникации

      

оборудование производственное де- ревянные щиты и электроосвещение

имеется

состояние удовлетворительное


 

60%
       

износ по техническому паспорту

    

42%

Общая характеристика

Зернохранилище

технический паспорт от 27.03.2008 года

  

назначение

      

литера

Н

    

площадь, м2

582,7

    

объем, м3

2708

    

этажность

1

    

группа капитальности

5

    

год постройки

1972

    
       
       

Характеристика основных кон- структивных элементов оценивае- мого объекта

Конструктивное реше- ние. Материал


 

Состояние


 

износ

Фундамент

бутовые ленточные

трещины состояние удовлетворительное

60%

Стены

бревенчатые

трещины состояние удовлетворительное

60%

Крыша

шифер по деревянной обрешетке

выбоины состояние удовлетворительное


 

60%

Полы

грунт

трещины состояние удовлетворительное

60%

проемы

дощатые двупольные

трещины, загрязнения состояние удовлетво- рительное

60%

отделка

штукатурка

состояние удовлетворительное

60%

Инженерные коммуникации

      

оборудование производственное де- ревянные щиты и электроосвещение

имеется

состояние удовлетворительное


 

60%
       

износ по техническому паспорту

    

40%

Общая характеристика

Топочная

технический паспорт от 27.03.2008 года

  

назначение

      

литера

О

    

площадь, м2

27,1

    

объем, м3

161

    

этажность

1

    

группа капитальности

4

    


 

год постройки

1970

    
       
       

Характеристика основных кон- структивных элементов оценивае- мого объекта

Конструктивное реше- ние. Материал


 

Состояние


 

износ

Фундамент

бутобетонные ленточные

состояние удовлетворительное

40%

Стены

кирпичные m=0,38

местами выветривание швов

40%

Крыша

  

состояние удовлетворительное

40%

Полы

бетонные

стертость выбоины

40%

проемы

одинарные глухие

состояние удовлетворительное

40%

Инженерные коммуникации

      

оборудование производственное де- ревянные щиты и электроосвещение

имеется

состояние удовлетворительное


 

40%

прочие работы

разные

состояние удовлетворительное

40%

износ по техническому паспорту

    

43%


 

Информация об основных технических характеристиках объектов оценки по адресу РБ, Бижбулякский р-н с. Кенгер- Менеуз, ул. Центральная д.59б

Таблица 6.7


 

Общая характеристика

Склад зерна №1

технический паспорт от 02.09.2009 года

  

назначение

      

литера

А

    

площадь, м2

1321,3

    

объем, м3

6937

    

этажность

1

    

группа капитальности

5

    

год постройки

1988

    
       
       

Характеристика основных конструк- тивных элементов оцениваемого объ- екта

Конструктивное решение. Ма- териал


 

Состояние


 

износ

Фундамент

деревянный столбы

трещины состояние удовлетво- рительное


 

60%

Стены

деревянные каркасно-обшивные

трещины состояние удовлетво- рительное


 

60%

Крыша

кровля асбестоцементная

сколы состояние удовлетвори- тельное


 

60%

Полы

асфальтобетонные

деформация состояние удовле- творительное

60%

проемы

материал заполнения металл

Выбоины состояние удовлетво- рительное

60%

Инженерные коммуникации

      

оборудование производственное- деревянные щиты и электроосвещение

Электроснабжение центральное

состояние удовлетворительное


 

60%
       

износ по техническому паспорту

    

22%

Общая характеристика

Весовая

технический паспорт от 02.09.2009года

  

назначение

      

литера

Б

    

площадь, м2

16,3

    

объем, м3

67

    

этажность

1

    

группа капитальности

4

    

год постройки

1981

    
       
       

Характеристика основных конструк- тивных элементов оцениваемого объ- екта

Конструктивное решение. Ма- териал


 

Состояние


 

износ

Фундамент

каменные ленточные

состояние удовлетворительное

40%

Стены

каменные кирпичные

местами выветривание швов

40%


 

Крыша

ж/б сборные плиты

состояние удовлетворительное

40%

Полы

деревянные дощатые

состояние удовлетворительное

40%

проемы

материал заполнения дерево

стертость выбоины

40%

Инженерные коммуникации

      

внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства

  

состояние удовлетворительное


 

40%

прочие работы

      

износ по техническому паспорту

    

31%

Общая характеристика

Склад зерна №2

технический паспорт от 02.09.2009 года

  

назначение

      

литера

В

    

площадь, м2

1275,8

    

объем, м3

5936

    

этажность

1

    

группа капитальности

      

год постройки

1988

    
       
       

Характеристика основных конструк- тивных элементов оцениваемого объ- екта

Конструктивное решение. Ма- териал


 

Состояние


 

износ

Фундамент

деревянные столбы

трещины состояние удовлетво- рительное


 

60%

Стены

деревянные каркасно-обшивные

трещины состояние удовлетво- рительное


 

60%

Крыша

кровля асбестоцементная

сколы состояние удовлетвори- тельное


 

60%

проемы

материал заполнения металл

деформация состояние удовле- творительное

60%

Инженерные коммуникации

      

оборудование производственное - дере- вянные щиты и электроосвещение

  

выбоины состояние удовлетво- рительное

60%

износ по техническому паспорту

    

22%

Общая характеристика

Склад зерна №4

технический паспорт от 02.09.2009 года

  

назначение

      

литера

Д

    

площадь, м2

908,4

    

объем, м3

5728

    

этажность

2

    

группа капитальности

3

    

год постройки

1984

    
       
       

Характеристика основных конструк- тивных элементов оцениваемого объ- екта

Конструктивное решение. Ма- териал


 

Состояние


 

износ

Фундамент

каменный бутовый

состояние удовлетворительное

40%

Стены

каменные кирпичные

местами выветривание швов

40%

покрытия

ж/б

состояние удовлетворительное

40%

проемы

материал заполнения металл

состояние удовлетворительное

40%

Инженерные коммуникации

      

прочие работы

      

износ по техническому паспорту

    

12%

Общая характеристика

Склад зерна №5

технический паспорт от 02.09.2009 года

  

назначение

      

литера

Е

    

площадь, м2

966,6

    

объем, м3

5048

    

этажность

2

    

группа капитальности

3

    

год постройки

1984

    
       
       


 

Характеристика основных конструк- тивных элементов оцениваемого объ- екта

Конструктивное решение. Ма- териал


 

Состояние


 

износ

Фундамент

каменный бутовый

состояние удовлетворительное

40%

Стены

каменные кирпичные

местами выветривание швов

40%

покрытия

ж/б

состояние удовлетворительное

40%

проемы

материал заполнения металл

состояние удовлетворительное

40%

полы

асфальтобетонные

состояние удовлетворительное

40%

Инженерные коммуникации

      

прочие работы

      

износ по техническому паспорту

    

13%

Общая характеристика

Склад зерна №3

технический паспорт от 02.09.2009 года

  

назначение

      

литера

Ж

    

площадь, м2

680,5

    

объем, м3

3030

    

этажность

1

    

группа капитальности

5

    

год постройки

1986

    
       
       

Характеристика основных конструк- тивных элементов оцениваемого объ- екта

Конструктивное решение. Ма- териал


 

Состояние


 

износ

Фундамент

деревянные столбы

трещины состояние удовлетво- рительное


 

60%

Стены

деревянные каркасно-обшивные

трещины состояние удовлетво- рительное


 

60%

Крыша

кровля асбестоцементная

сколы состояние удовлетвори- тельное


 

60%

проемы

материал заполнения металл

деформация состояние удовле- творительное

60%

полы

асфальтобетонные

Выбоины состояние удовлетво- рительное

60%

Инженерные коммуникации

      

оборудование производственное - дере- вянные щиты и электроосвещение

электроснабжение центральное

состояние удовлетворительное


 

60%

износ по техническому паспорту

    

22%


 

Описание объекта оценки дом-быта-гостиница-магазин по адресу РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Лесная, д. 59

Гостиница - 1998 год постройки. Стены кирпичные обшиты профнастилом , фундамент бетонный , крыша профнастил, Внутри стены из гипсакартона , покрашены .Полы в центральном зале , в кухне , прихожей , коридоре , в душевой и в туалете- плитка . В четырех спальных комнатах полы деревянные . Окна пластиковые . Потолок навесной. Вода , газ, свет , канализация, душевая , туалет .Во дворе стоянка асфальтированная 10 м на 5 м. Заборы из профнастила. Состоя- ние хорошее.


 

6.2. Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки

 


 

Не выявлены.


 


 

6.3. И нф орм ация о те куще м ис пол ьзов ании объе кта оце нки

Объекты недвижимости представляют собой здания сельскохозяйственного и производственного назначения .

Объект оценки дом-быта-гостиница-магазин является домом быта, гостиницей и магазином.

Все оцениваемые объекты используются по своему прямому назначению.


 


 

6.4. Другие ф акторы и характе рис тики, относ ящие с я к объе кту оце нки, с уще с тв е нно в л ияющие на е го с тоим ос ть

Нет


 

6.5. Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки

 


 

image

Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.03.2017 №00-00- 400000/5132/2017-2663,

Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.07.2011г

№47/010/2011-139

договор аренды земельного участка №018-2010 от 15.03.2010г. договор аренды земельного участка №093-2011 от 24.08.2011г. Технические паспорта по состоянию на 27.03.2008 года, 02.09.2009 г Инвентаризационная опись от 08.07.2016 г

Справка от 01.06.2017г

Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшеству- ющий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами не- движимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономиче- ским характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его ис- пользования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов зна- чений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и - продавцов, ликвид- ность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.


 

Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе распо- ложения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в пе- риод, предшествующий дате оценки;


 

Данный обзор подготовлен Экономической экспертной группой министерства финансов РФ 17.02.2017г.

(http://www.eeg.ru/).

В январе 2017 года инфляция равнялась 0,6% против 1,0% в январе прошлого года. Инфляция в годовом выражении продолжила снижаться в отчетном месяце и составила 5,0%.

Цены на продукты выросли за месяц на 0,9% (4,2% в годовом выражении), цены на непродовольственные товары повысились в январе на 0,5% (6,3% в годовом выражении). Платные услуги подорожали за отчетный месяц на 0,5% (4,4% в январе 2017 г. к январю 2016 г.).

Ожидается, что в условиях хорошего урожая 2016/2017 сельскохозяйственного года, низкой потребительской ак- тивности населения и укрепления обменного курса рубля годовая инфляция будет снижаться в первые месяцы 2017 гг., а в середине текущего года темпы роста потребительских цен в годовом выражении стабилизируются на уровне 4,5%.

Базовый индекс потребительских цен составил в январе 0,4%, а в годовом выражении базовая инфляция равнялась

5,5%.

Индекс базовой инфляции, рассчитанный ЭЭГ (исключающий поведение цен на продукты питания и ряд других не- продовольственных товаров и платных услуг), в январе составил также 0,4%. В годовом выражении данный показатель был равен 5,3%.

Если говорить о динамике индексов потребительских цен, очищенных от влияния сезонных факторов, то в январе отмечалось резкое снижение соответствующих показателей до отрицательных значений. Так, сезонно скорректирован- ные ИПЦ и БИПЦ сократились с 0,1% в декабре до -0,1% в январе. Такое значимое снижение инфляционного давления в начале текущего года объясняется существенным замедлением инфляции во всех сегментах потребительского рынка.

Ранее мы отмечали, что сохранение относительно высоких темпов прироста в секторе непродовольственных това- ров может служить основным препятствием для достижения целевого ориентира по инфляции (4,0% по итогам 2017 го- да). Зафиксированное в декабре и январе снижение добавляет уверенности в том, что антиинфляционная политика Банка России становится все более эффективной, в том числе, за счет снижения инфляционных ожиданий. Помимо снижения инфляционных ожиданий рост цен ограничивается и другими факторами. Так, исследования показывают, что в условиях сокращающихся доходов населения в предновогодний период россияне тратили заметно меньше средств (в номинальном выражении), чем в предыдущие годы. Сжимающийся потребительский спрос в сочетании с укрепляющимся курсом руб- ля сыграли заметную роль в сдерживании роста цен на непродовольственные товары в последние месяцы. При этом от- метим, что по мере роста заработных плат в экономике, а также в случае принятия решения об увеличении социальных расходов бюджета в предвыборный период активизация потребительского спроса будет способствовать усилению ин- фляционного давления.

В последние три месяца основные показатели реального сектора российской экономики продемонстрировали раз- нонаправленную динамику. За это время физический объем ВВП с исключением сезонности не изменился, причём 12- месячный тренд также околонулевой.

Выпуск в сельском хозяйстве и промышленности с исключением сезонности рос на 0,1% в месяц в среднем, что также примерно соответствует долговременной тенденции. В добыче полезных ископаемых выпуск продемонстрировал слабую отрицательную динамику (–0,1% в среднем как за 3 месяца, +0,1% за 12 месяцев). Обрабатывающие сектора в совокупности демонстрируют стагнацию: 0,0% в среднем за 3 месяца и –0,1% в среднем за 12 месяцев. При этом под- держивают экономику такие сектора как текстильное и швейное производство, производство резиновых и пластмассовых изделий, химическое производство, а также производство кокса и нефтепродуктов. Негативный вклад вносят производ-


 

image

ство прочих неметаллических минеральных изделий, категория «прочие производства», производство электрооборудова- ния, а также производство машин и оборудования. Производство и распределение электроэнергии, газа и воды продол- жает стагнировать: 0,0% в среднем как за 3 месяца, +0,1% за 12 месяцев.

В строительстве продолжается долговременная негативная динамика: –0,2% в среднем как за 3 месяца, так за 12 ме- сяцев.

Грузооборот транспорта имеет долговременный негативный тренд (–0,1% в среднем за 12 месяцев), однако в по- следнее время демонстрировал слабый рост (+0,1 в среднем за 3 месяца).

В 2016 г. наблюдалось более существенное сокращение реальных располагаемых доходов, чем в 2015 г. Однако при этом темп прироста реальной зарплаты за период с начала года перешел в положительную зону: за год в целом реальная зарплата выросла на 0,6%. Индекс потребительской уверенности, рассчитываемый Росстатом, сократился в I кв. 2016 г., вернувшись к уровню I кв. 2015 г., но затем существенно вырос во II и III кв. и к концу года превысил уровень IV кв. 2014 г. Однако несмотря на восстановление потребительских ожиданий и улучшение динамики реальной зарплаты роз- ничный товарооборот и объем платных услуг населению в 2016 г. сократились на 5,2% и 0,3% соответственно. С исклю- чением сезонности розничный товарооборот и объем платных услуг населению в январе – декабре 2016 г. сокращались в среднем на 0,4% и 0,2% соответственно. Соответствующие средние темпы сокращения в октябре-декабре 2016 г. соста- вили почти те же 0,3% и 0,2% соответственно.

С 2016 г. Росстат осуществляет ежеквартальное наблюдение за инвестициями в основной капитал, ежемесячное наблюдение прекращено. Это соответствует мировой практике статистического наблюдения за инвестициями. В динами- ке инвестиций в основной капитал можно отметить достижение некоторого «дна» в III кв. 2016 г. С исключением сезон- ности в III кв. они выросли на 1,3% после падения в предыдущем квартале на 1,2%. Средняя динамика инвестиций соста- вила 0,0% за II-III кв. 2016 г., и +0,2% за I-III кв. Таким образом, можно говорить о некоторой стабилизации объема инве- стиций.

Прогнозы

13 февраля. Еврокомиссия выпустила очередной обзор перспектив европейской экономики. Эксперты организации отмечают, что основной вклад в рост ВВП Еврозоны в 2016 г. внесло частное потребление на фоне низких цен на нефть, в то время как динамика инвестиций оставалась слабой, несмотря на реализацию программы «количественного смягче- ния» ЕЦБ; динамика экспорта ухудшилась ввиду торможения внешнего спроса; сошел на нет положительный импульс динамики госрасходов, связанный с увеличением притока иммигрантов в 2015 г. В целом, темпы роста ВВП Еврозоны по итогам 2016 г. снизились на 0,3 п.п., до 1,7%; в 2017-2018 гг. они, как ожидается, существенно не изменятся: возможное улучшение динамики экспорта на фоне проведения анонсированного снижения налогов и увеличения инфраструктурных инвестиций в США будет компенсироваться негативным давлением на инвестиции, связанным с неопределенностью от- носительно будущего формата экономических взаимосвязей ЕС с Великобританией.

Темпы роста мировой экономики в целом, по оценкам Еврокомиссии, в 2017-2018 гг. значительно повысятся по сравнению с 2016 г. (когда они достигли минимума за период после глобального кризиса 2008-2009 гг.); при этом для группы стран с формирующимися рынками увеличение темпов роста наметилось уже в 2016 г., главным образом ввиду снижения остроты рецессий в ключевых странах-экспортерах природных ресурсов. Основные риски для роста связаны с нарастанием протеционистких тенденций в мировой экономике, а также укреплением доллара на фоне ожиданий более быстрого, чем предполагалось ранее, увеличения ставок ФРС: это дестимулирует приток капитала в страны с формиру- ющимися рынками и инвестиции фирм со значительным накопленным объемом долларового долга.

Эксперты Еврокомиссии ожидают повышения среднегодовых цен на нефть марки Brent на 25% в 2017 г. и их ста- бильности в 2018 г. На этом фоне прогноз роста российского ВВП составляет 0,8% на 2017 г. и 1,1% на 2018 г. (отметим при этом, что Еврокомиссия использует устаревшие, заниженные оценки динамики ВВП на 2015-2016 гг., см. табл.).


 

Влияние экономической ситуации на рынок недвижимости.


 

Постоянное падение доходов населения, отсутствие кредитования, за последние два года привели рынок недви- жимости к кризису.

Большого оптимизма по поводу спроса на рынке недвижимости не испытывает ни один эксперт. О восстановле- нии экономики пока говорить не приходится, доходы людей и компаний не растут. Возможности увеличения цены квад- ратного метра соответственно не просматриваются (только если не произойдет очередного инфляционного скачка): в 2014 — 2015 годах девелоперы ввели куда больше жилья и коммерческих площадей, чем продали. В 2016-м объем стро- ительства тоже несколько превышает спрос.

Для девелоперов и собственников объектов настала «новая реальность» (как и для всей экономики) — высокой доходности нет и ошибок никто не прощает (точнее, ошибки высоким спросом скомпенсировать не удастся). Главная сложность сегодня в том, что коммерческие объекты постепенно перестают быть высокодоходными, поскольку спрос в кризисный период значительно сократился во всех сегментах. Высокая рентабельность позволяла в докризисный период пользоваться кредитными ресурсами банков и долями частных инвесторов. Теперь, когда средняя доходность проектов в сфере недвижимости равна процентной ставке по депозитам в банках, большинство участников рынка крайне осторож- ны.

Рынок недвижимости отличается тем, что из всех отраслей он в наибольшей степени способен сопротивляться кризисным явлением и падение цен на рынке недвижимости можно наблюдать не ранее чем через 3-6 месяцев после начала кризиса. Это объясняется тем, что объекты недвижимости (здания, помещения, сооружения) имеют высокий пе-


 

image

риод рыночной экспозиции (вплоть до 1 года), из-за чего цены и образ мышления продавцов и покупателей на этом рын- ке отличаются повышенной инерционностью.

Влияние финансового кризиса на рынок недвижимости происходит в основном за счет резкого снижения до- ступности свободных денег, кредитов и сворачивания инвестиционных программ банков и предприятий. Это естествен- ным образом уменьшает покупательскую активность, то есть спрос, а поскольку количество объектов на рынке остается прежним, то по законам свободного рынка происходит падение цен. Однако и при падении цен инерционность рынка недвижимости играет свою положительную роль, поскольку цены на рынке снижаются плавно и медленно, по мере дальнейшего развития кризиса. Кроме того, цены на недвижимость даже в условиях финансового кризиса не снижаются слишком сильно, обычно максимальное снижение составляет 20-30% от докризисного уровня. Однако эта инерционность рынка имеет и свою отрицательную сторону, так как и выздоровление на рынке недвижимости происходит заметно поз- же, чем во всех остальных отраслях.

Еще одна особенность поведения рынка в условиях кредитно-финансового кризиса, которая широко использует- ся в независимой оценке недвижимости – это увеличение разрыва между публикуемыми ценами предложений на объек- ты недвижимого имущества и их реальными ценами продаж. По статистике московских оценочных компаний, такой раз- рыв на пике кризиса может достигать 30%, в то время как в обычное время он не превышает 5-10%.

Прогнозы.

Эксперты прогнозируют, что рынок недвижимости будет подвергаться в первую очередь давлению со стороны общеэкономических и политических факторов. В статье «К вопросу обоснования прогноза темпов роста цен на недви- жимость в долгосрочной перспективе», опубликованной на сайте APPRAISER.RU, определяется зависимость между дол- госрочными (более 20 лет) темпами роста цен на недвижимость и различными статистическими показателями. В резуль- тате анализа был сделан вывод о том, что долгосрочные темпы роста цен на недвижимость превышают аналогичные тем- пы инфляции и при уникальной для каждой страны абсолютной величине достаточно сопоставимы по относительной. В различных исследованиях было отмечено также наличие зависимости между темпами роста ВВП и цен на недвижимость. Большинство экспертов считают, что со второй половины 2017 года в экономике наступит оживление, к этому времени уже закончатся все дискуссии по поводу будущего нашей финансовой системы и экономики в целом. Из офис- ного сегмента к этому времени уйдут объекты, которые по-настоящему были ему не нужны, и начнется рост заполняемо-

сти качественных площадей. Торговля оживится благодаря росту доходов граждан, что так же скажется на спросе на не- движимость.


 

Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Объекты оценки относятся к сегменту рынка недвижимости производственного и сельскохозяйственного назначения Объект оценки дом-быта-гостиница-магазин относится к сегменту торгово-сервисногоназанчения.


 

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных ва- риантах его использования, с указанием интервала значений цен;

Рынок коммерческой недвижимости изменяется под влиянием всех факторов, оказывающих влияние на экономику в це- лом и рынок недвижимости в частности.

Результаты анализа цен сделок и предложений на рынке продажи коммерческой недвижимости в Республике Башкорто- стан приведены в таблице и на диаграммах ниже.


 


 

Основные характеристики рынка коммерческой недвижимости

Таблица 7.1


 

№

№


 

Дислока- ция

Количе- ство объектов всего, шт.

В том числе по площади ОКС, шт.

В том числе по удаленно- сти от Уфы, шт.

В том числе по возможному назначению, шт.

Ср.срок экспози- ции, лет

Мень- ше 100 кв.м

От 100

до 1000 кв.м

Более

1000

кв.м


 

до 50 км


 

50-200

км


 

более 200 км

Производ- ственно- складское (П)

Универ- сальное (ПО)


 

Офисное (О)


 

Торговое (Т)

Универ- сальное (ОТ)

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

1

662

226

319

117

15

330

317

105

119

Не выде- лялся

Не выде- лялся


 

438

0,58

662

2

122

39

70

13

22

60

40

23

25

27

0

74

0,62

122

3

132

26

76

30

6

79

47

44

20

17

0

68

0,59

132

4

916

291

465

160

43

469

404

172

164

168

2

580

0,59

916


 

Диаграмма 1, шт.


 

image

662

Количество объектов в разбивке по типу населенного

пункта

Города Села -райцентры Села


 

122 132


 

image

319

 

Меньше 100 кв.м

Более 1000 кв.м

 

От 100 до 1000 кв.м

 

Диаграмма 2, шт.


 

Количество объектов в разбивке по площади

 


 


 

226

 


 

117

 

70

76

 


 

39

13

26

30

 


 

Города

Села -райцентры

Села

 


 

image

Диаграмма 3, шт.


 


 

Количество объектов в разбивке по удаленности от

 


 

до 50 км

50-200 км

более 200 км

 


 

60

79

 


 

Города

Села -райцентры

Села

 


 

40

 

47

 

15

 

22

 

6

 

Диаграмма 4, шт.


 

image

Количество объектов в разбивке по возможному назначению

438

Производственно-складское (П)


 

Универсальное (ПО)


 

Общественно-торговое (ОТ)


 


 

105

119


 

74 68

23 25 44 20


 

Города Села -райцентры Села


 

Как видно из приведенной выше таблицы, период экспозиции в целом по рынку является значительным: в среднем по региону - 0,59 года, а с учетом площади объекта (среднее взвешенное по площади) - 0,68 года. При этом все объекты с небольшим сроком экспозиции - это объекты, которые выставлены на продажу недавно или объекты, проданные с тор- гов. По объектам последней группы в качестве периода экспозиции указан период после подачи объявления, как правило, один месяц. Средний период экспозиции резко вырос по сравнению с 1 полугодием 2016г. (с 0,38 и 0,46 года соответ- ственно).

Информация о средних ценах в разрезе различных характеристик приведена в таблице и на диаграммах ниже


 

руб./кв.м

Таблица 7.2


 

№

№


 

Дислокация


 

Средняя цена всего

По площади ОКС

По удаленности от Уфы

По возможному назначению (5 видов)


 

Мень- ше 100 кв.м


 

От 100

до 1000 кв.м


 

Более

1000

кв.м


 

до 50 км


 

50-200

км


 

более 200 км

Произ- водствен- но- складское (П)


 

Универ- сальное (ПО)


 

Офисное (О)


 

Торговое (Т)


 

Универ- сальное (ОТ)

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

1

Города

29 787

46 028

22 467

11 150

12 125

30 639

29 136

8 072

13 740

44 730

54 688

39 626

2

Села -

райцентры

16 605

27 777

14 552

5 420

16 593

16 819

16 277

6 814

9 782

0

0

23 554

3

Села

9 570

20 148

9 178

4 265

6 158

8 203

12 383

2 959

13 226

0

0

13 040

4

ВСЕГО по РБ

25 146

42 367

19 121

8 833

13 562

25 512

25 541

6 636

13 048

44 730

54 688

34 547


 

Диаграмма 5Средние цены в зависимости от площади, руб./кв.м

image

6 027,8

 

Меньше 100 кв.м От 100 до 1000 кв.м Более 1000 кв.м


 

image

Города Села -райцентры Села


 

Диаграмма 6Средние цены в зависимости от удаленности от г.Уфы, руб./кв.м


 

image


 

image

image

image

image

30 639

 

29 136

 

до 50 км 50-200 км более 200 км


 

image

Города Села -райцентры Села

Диаграмма 7 Средние цены в зависимости от назначения, руб./кв.м


 

44 730


 

54 688

image

image

Производственно-складское (П) Универсальное (ПО) Офисное (О) Торговое (Т)

Универсальное (ОТ)


 

39 626


 


 

23 554


 

13 040


 

0 0 0 0


 

Города Села -райцентры Села

Информация о средних ценах в разрезе двух укрупненных видов возможного назначения приведена в таблице ниже. Как было отмечено ранее, в проанализированном периоде на рынке произошел выброс большого количества объектов не- большой площади и неадекватно высокой цены. В таблице ниже приведены средние показатели по всем объектам из вы- борки; по выборке с исключенными выбросами по цене; по выборке с площадью более 50 кв.м.


 

руб./кв.м

Таблица 7.3


 

№№


 

Дислокация

Средняя цена все- го

Полная выборка объектов

Выборка без выбросов по цене

Выборка без объектов менее 50 кв.м

Производственно- складское (П+ПО)

Общественно- торговое (о+т+от)

Производственно- складское (П+ПО)

Общественно- торговое (о+т+от)

Производственно- складское (П+ПО)

Общественно- торговое (о+т+от)

1

2

3

4

5

6

7

8

9

1

Города

27 441

10 097

37 467

10 097

36 454

10 093

33 152

2

Села -

райцентры

18 082

8 128

24 539

8 128

24 539

8 128

23 171

3

Села

12 312

5 214

18 992

5 214

18 992

5 217

17 690

4

ВСЕГО по РБ

23 988

8 886

33 652

8 886

32 843

8 891

29 699


 

Как видно из таблицы выше, все предварительные гипотезы: средняя цена предложения в городах выше, чем в селах- райцентрах и селах; средняя цена по назначению «Общественно-торговое» выше, чем средняя цена по «Производствен- но-складское»; средняя цена объектов большей площади ниже, чем по меньшей площади; - в целом подтверждены. При- чем такие соотношения наблюдаются по большей части градаций. Лишь один показатель не вполне соответствует пред- варительной гипотезе: в городах средняя цена с удалением от Уфы растет. Данный факт имеет очень простое географи- ческое объяснение: в пределах 50 км от Уфы расположен лишь один небольшой город - Благовещенск с относительно низким уровнем экономического развития. Кроме того, по различным городам соотношение производственно-складской и общественно-торговой недвижимости является неодинаковым: по крупным городам в связи с достаточным числом объектов предложение более или менее сбалансировано, что снижает среднюю цену по городу, а по небольшим удален- ным городам и селам преобладает предложение общественно-торговых объектов. Информация о средних ценах в разбив- ке по отдельным городам приведена в таблице ниже.

ООО “Оценочная компания “Стандарт”


 

image


 

руб./кв.м

Таблица 7.4


 

№№


 

Дислока- ция

Число объек- тов, шт.

Средняя цена по возможному назначению

Средняя цена по этажу расположения (для О, Т, ОТ)

Средняя цена по наличию отопления (для П, ПО)

По площади ОКС

Числен- ность насе- ления, тыс.чел


 

П


 

ПО


 

О


 

Т


 

ОТ


 

Подвал


 

Цоколь


 

1,2

Выше 2 и Комбина- ции

Отапливае- мые


 

Смешанные

Неотаплива- емые

Меньше 100 кв.м

От 100

до 1000 кв.м

Более 1000 кв.м

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

1

Агидель

4

Х

0


 

Не анализирова- лись

20 346

0

0

20 346

0

0

0

0

20 958

18 511

0

15,7

2

Баймак

5

7 771

0

15 181

0

0

15 181

0

7 771

0

0

21 645

13 027

7 771

17,5

3

Белебей

33

8 741

7 076

42 153

0

0

52 606

17 762

8 685

4 994

3 478

52 247

16 839

9 396

59,4

4

Белорецк

21

9 890

10 314

28 944

0

0

31 841

8 671

8 997

15 161

0

31 440

32 681

9 522

66,6

5

Бирск

21

8 571

8 116

31 989

0

0

34 490

16 979

9 205

5 621

0

49 020

20 193

9 680

47,5

6

Благове- щенск

15

8 676

35 315

18 370

0

0

18 648

17 396

23 602

0

5 463

19 503

14 405

29 204

35

7

Давлеканово

15

Х

11 334

24 569

0

45 000

24 096

8 865

11 334

0

0

15 544

21 090

55 752

24

8

Дюртюли

18

8 250

18 466

40 995

26 119

51 389

34 318

43 956

26 199

6 500

0

41 172

27 230

2 500

31,3

9

Ишимбай

24

3 674

7 289

27 980

0

20 000

30 407

13 770

9 452

5 084

2 347

43 063

14 127

13 763

66,2

10

Кумертау

40

5 219

9 252

34 181

0

26 464

34 983

29 874

6 624

13 333

3 929

58 924

16 841

4 243

65,9

11

Мелеуз

40

5 419

10 306

28 159

0

10 771

32 670

22 772

15 401

3 817

7 159

42 569

17 563

8 163

59,4

12

Нефтекамск

105

10 269

18 447

46 605

0

0

48 352

24 179

17 598

5 516

4 167

55 915

22 581

16 013

136,7

13

Октябрь- ский

50

9 373

17 860

43 899

25 098

54 422

48 655

23 629

15 462

3 549

12 760

54 943

31 225

10 250

112,5

14

Салават

54

4 899

15 621

32 693

0

13 252

41 855

42 860

11 698

2 449

6 097

39 812

19 950

4 506

155,7

15

Сибай

33

4 375

1 934

33 690

0

19 271

35 934

21 826

5 909

2 230

1 551

39 996

6 540

2 459

63,4

16

Стерлита- мак

111

9 916

11 875

39 209

0

24 690

43 136

34 801

12 770

6 642

8 537

46 390

25 341

12 021

278,7

17

Туймазы

37

10 144

15 252

44 280

23 365

50 000

48 000

30 746

14 412

12 369

2 651

39 080

29 522

3 048

68

18

Учалы

21

3 125

21 370

42 737

0

24 096

43 834

0

21 370

0

3 125

48 308

30 177

0

37,5

19

Янаул

16

3 763

10 145

26 198

0

0

18 363

57 537

10 183

5 697

750

25 227

13 040

7 456

26,1

20

ВСЕГО по

городам

663

7 468

12 418

37 467

24 920

25 543

40 428

26 702

12 608

6 169

5 371

46 641

21 809

10 038

Х

Примечание к Таблице

П-Производственно-складское ПО-Универсальное: Производственно-складское или Общественно-торговое О - Офисное Т – Торговое ОТ - Универсальное Офисно-торговое (Общественно-торговое)


 

image

45


 

image

Информация о зависимости средних цен по универсальной общественно-торговой недвижимости от численности населе- ния в городе приведена на диаграмме ниже. По остальным сегментам рынка зависимость является еще менее выражен- ной.

image

Диаграмма 8


 

Цена предложения, руб./кв.м

 

60000


 

55000

Зависимость цены предложения Универсальной (ОТ) недвижимости от числ.населения


 

50000


 

45000


 

40000


 

35000


 

30000

y = 7767,4ln(x) + 1686,6

R² = 0,3819


 

25000


 

y = 10436x0,2748

R² = 0,4146

y = 67,517x + 27888

R² = 0,205


 

20000


 

10 60 110 160 210 260

Численность населения, тыс.чел


 

Информация о средних ценах в зависимости от этажа расположения объекта общественно-торговой недвижимости при- ведена в таблице ниже.

Таблица 7.5


 

№№


 

Дислокация

Средняя цена по этажу расположения, руб./кв.м

Подвал

Цоколь

1,2

Выше 2 и Комбина- ции

1

2

3

4

5

6

1

Города

24 920

25 543

40 428

26 702

2

Села -райцентры

0

17 857

24 971

22 490

3

Села

0

0

19 597

16 170

4

ВСЕГО по РБ

24 920

25 330

35 835

24 425


 

Информация о средних ценах на производственно-складские объекты в разрезе наличия отопления приведена в таблице ниже.

Таблица 7.6

№№

Дислокация

Средняя цена по наличию отопления, руб./кв.м

Отапливаемые

Смешанные

Неотапливаемые

1

2

3

4

5

1

Города

12 608

6 169

5 371

2

Села -райцентры

11 055

8 806

2 947

3

Села

8 460

5 347

2 609

4

ВСЕГО по РБ

11 949

6 412

3 943


 

Результаты анализа цен предложений на рынке аренды коммерческой недвижимости в Республике Башкортостан приведены в таблице и на диаграммах ниже.

Таблица 7.7

Основные характеристики рынка аренды коммерческой недвижимости


 

№№


 

Дислока- ция


 

Количество объектов всего, шт.

В том числе по площади ОКС, шт.

В том числе по удаленности от Уфы, шт.

В том числе по возможному назначению, шт.

Мень- ше 100 кв.м

От 100

до 1000 кв.м

Более

1000

кв.м


 

до 50 км


 

50-200

км


 

более 200 км

Производ- ственно- складское (П)

Универ- сальное (ПО)


 

Офисное (О)


 

Торговое (Т)

Универ- сальное (ОТ)

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

1

Города

429

270

146

13

3

229

197

52

30


 

Не выде- лялся


 

Не выде- лялся

347

2

Села -

райцентры

33

18

14

1

7

16

10

2

4

27

3

Села

11

3

7

1

0

6

5

5

2

4

4

ВСЕГО по РБ

473

291

167

15

10

251

212

59

36

378


 

image

image

Диаграмма 9шт.


 

429

Количество объектов в разбивке по типу населенного пункта

 


 

Города

Села -райцентры

Села

 


 

33

11

 


 

image

Диаграмма 10, шт.


 

270

Количество объектов в разбивке по площади


 

Меньше 100 кв.м От 100 до 1000 кв.м Более 1000 кв.м

 


 


 

146

 


 

13

18

14

1

3

7

1

 


 

Города

Села -райцентры

Села

 

image

Диаграмма 11, шт.


 

229

Количество объектов в разбивке по удаленности от г.Уфы

 


 

197

до 50 км

50-200 км

более 200 км

 


 

3

7

16

10

0

6

5

 


 

Города

Села -райцентры

Села

 


 

Диаграмма 12шт.


 

image

Количество объектов в разбивке по возможному назначению

347

Производственно-складское (П)


 


 

Универсальное (ПО)


 


 

Универсальное (ОТ)


 

52

30 27

2 4


 

5 2 4


 

Города Села -райцентры Села


 

Период экспозиции по предложениям рынка не анализировался в связи с тем, что на рынке в последнее время произошел выброс большого числа новых объектов.

Информация о средних ставках аренды в разрезе различных характеристик приведена в таблице и на диаграммах

ниже.


 

Таблица 7.8

руб./кв.м


 

№№


 

Дислокация


 

Средняя цена всего

По площади ОКС

По удаленности от Уфы

По возможному назначению (5 видов)

По возможному назначе- нию (2 вида)

Мень ше 100 кв.м

От 100

до

1000

кв.м

Более

1000

кв.м


 

до 50 км


 

50-200

км


 

более 200 км

Производ- ственно- складское (П)

Универ- сальное (ПО)


 

Офисное (О)


 

Торговое (Т)

Универ- сальное (ОТ)

Производ- ственно- складское (П+ПО)

Обществен- но-торговое (о+т+от)

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

1

Города

431

513

302

171

256

450

412

131

212


 

Не рас- сматривал- ся


 

Не рас- сматривал- ся

495

161

495

2

Села -

райцентры

347

422

275

8

539

292

300

14

149

401

104

401

3

Села

135

293

84

19

0

151

116

51

73

272

57

272

4

ВСЕГО по РБ

418

505

291

150

454

433

400

120

198

486

150

486


 

Диаграмма 13Средние ставки аренды в зависимости от площади, руб./кв.м

image

513,3

 

275

 

Меньше 100 кв.м От 100 до 1000 кв.м Более 1000 кв.м


 

image

1

 

Города Села -райцентры Села


 

Диаграмма 14Средние ставки аренды в зависимости от удаленности от г.Уфы, руб./кв.м


 

image


 

image

539,3

 

до 50 км 50-200 км более 200 км


 


 

116

 

Города Села -райцентры Села

Диаграмма 15Средние ставки аренды в зависимости от назначения, руб./кв.м

image

Производственно-складское (П) Универсальное (ПО) Универсальное (ОТ)


 

495


 

image

401


 

272


 

73

 

Города Села -райцентры Села


 

Как видно из таблицы выше, все предварительные гипотезы: средняя ставка аренды (цена предложения) в горо- дах выше, чем в селах-райцентрах и селах; средняя ставка аренды по назначению «Общественно-торговое» выше, чем средняя цена по «Производственно-складское»; средняя ставка аренды объектов большей площади ниже, чем по мень- шей площади;- в целом подтверждены. Причем такие соотношения наблюдаются по большей части градаций. По неко- торым градациям средняя ставка аренды с удалением от Уфы растет. Данный факт имеет простое географическое объяс- нение: в пределах 50 км от Уфы расположен лишь один небольшой город - Благовещенск с относительно низким уров- нем экономического развития. Кроме того, по различным городам соотношение производственно-складской и обще- ственно-торговой недвижимости является неодинаковым: по крупным городам в связи с достаточным числом объектов предложение более или менее сбалансировано, что снижает среднюю цену по городу, а по небольшим удаленным горо- дам и селам преобладает предложение общественно-торговых объектов. И наконец, неопределенность на рынке недви- жимости, вызванная кризисом, приводит к увеличению дисперсии цен, что при малых выборках формальным образом

«разрушает» предварительные гипотезы.


 

Информация о средних ставках аренды в разбивке по отдельным городам приведена в таблице ниже.


 

Таблица 7.9

, руб./кв.м


 

№№


 

Дис- лока- ция


 

Число объек- тов, шт.

Средняя ставка по возможному назна- чению

Средняя ставка по этажу расположе- ния (для О, Т, ОТ)

Средняя ставка по наличию отопления (для П, ПО)

Средняя ставка по пло- щади ОКС

Чис- лен- ность насе- ления, тыс. чел


 

П


 

ПО


 

О


 

Т


 

ОТ


 

Подвал


 

Цоколь


 

1,2


 

Выше 2 и Комби- нации


 

Отапли- ваемые


 

Смешан- ные


 

Неотап- ливаемые


 

Меньше

100

кв.м


 

От 100

до 1000 кв.м


 

Более

1000

кв.м

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

1

Аги- дель

3

0

0

Не анали-

Не анали-

260

0

0

290

200

0

0

0

290

200

0

15,7


 


 

№№


 

Дис- лока- ция


 

Число объек- тов, шт.

Средняя ставка по возможному назна- чению

Средняя ставка по этажу расположе- ния (для О, Т, ОТ)

Средняя ставка по наличию отопления (для П, ПО)

Средняя ставка по пло- щади ОКС

Чис- лен- ность насе- ления, тыс. чел


 

П


 

ПО


 

О


 

Т


 

ОТ


 

Подвал


 

Цоколь


 

1,2


 

Выше 2 и Комби- нации


 

Отапли- ваемые


 

Смешан- ные


 

Неотап- ливаемые


 

Меньше

100

кв.м


 

От 100

до 1000 кв.м


 

Более

1000

кв.м

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

2

Баймак

1

0

0

зиро- вался

зиро- вался

544

0

0

544

0

0

0

0

544

0

0

17,5

3

Беле- бей

14

0

100

515

0

200

521

600

100

0

0

370

533

1 000

59,4

4

Бело- рецк

17

142

0

422

0

0

412

432

250

0

88

409

450

175

66,6

5

Бирск

10

163

0

430

0

0

501

217

163

0

0

440

281

0

47,5


 

6

Благо- ве- щенск


 

3


 

90


 

0


 

338


 

0


 

0


 

667


 

10


 

0


 

90


 

0


 

667


 

50


 

0


 

35

7

Давле- каново

5

0

50

179

150

0

267

150

50

0

0

189

100

0

24

8

Дюр- тюли

5

101

0

491

0

0

555

300

0

101

0

491

101

0

31,3

9

Ишим- бай

17

76

550

446

0

0

501

243

1 000

0

88

497

290

0

66,2

10

Кумер- тау

16

108

268

625

0

0

708

255

231

0

94

588

285

0

65,9

11

Меж- горье

1

0

0

200

0

0

200

0

0

0

0

200

0

0

16,0

12

Мелеуз

12

140

200

504

0

0

913

299

160

0

0

748

182

0

59,4

13

Нефте- камск

113

103

240

446

43

258

516

299

225

93

108

465

321

110

136,7


 

14

Ок- тябрь- ский


 

36


 

182


 

233


 

491


 

0


 

0


 

589


 

340


 

200


 

0


 

159


 

436


 

430


 

95


 

112,5

15

Сала- ват

47

108

147

596

0

288

736

268

157

0

54

712

200

82

155,7

16

Сибай

9

54

0

480

0

0

480

0

54

0

0

467

313

0

63,4


 

17

Стер- лита- мак


 

90


 

130


 

198


 

590


 

0


 

339


 

667


 

409


 

148


 

182


 

59


 

585


 

347


 

62


 

278,7

18

Туйма- зы

19

275

53

421

0

250

459

369

300

100

128

449

263

7

68

19

Учалы

7

0

0

444

0

0

401

551

0

0

0

571

127

0

37,5

20

Янаул

4

59

0

260

0

0

290

200

0

0

59

290

129

0

26,1


 

21

ВСЕГО

по горо- дам


 

429


 

131


 

212


 

495


 

96


 

290


 

573


 

334


 

192


 

126


 

91


 

513


 

302


 

171


 

Х

Примечание к Таблице 16.

П-Производственно-складское

ПО-Универсальное: Производственно-складское или Общественно-торговое О - Офисное

Т - Торговое

ОТ - Универсальное Офисно-торговое (Общественно-торговое)


 

Информация о средних ставках аренды в зависимости от этажа расположения объекта общественно-торговой не- движимости приведена в таблице ниже.


 

Таблица 7.10


 

№№


 

Дислокация

Средняя ставка по этажу расположения, руб./кв.м

Подвал

Цоколь

1,2

Выше 2 и Комби- нации

1

2

3

4

5

6

1

Города

96

290

573

334

2

Села -райцентры

0

350

358

465

3

Села

0

0

307

167

4

ВСЕГО по РБ

96

293

557

346


 

Информация о средних ставках аренды на производственно-складские объекты в разрезе наличия отопления приведена в таблице ниже.

Таблица 7.11

№№

Дислокация

Средняя ставка по наличию отопления, руб./кв.м

Отапливаемые

Смешанные

Неотапливаемые

1

2

3

4

5

1

Города

192

126

91

2

Села -райцентры

121

0

20

3

Села

40

0

51

4

ВСЕГО по РБ

183

125

80


 

image

В Таблице ниже приведены сведенные в удобный для анализа вид краткие выводы по результатам исследования рынка коммерческой недвижимости в части величины Валового рентного мультипликатора (ВРМ) и ставки капитализа- ции (СК), полученной методом рыночной экстракции.

Таблица 7.12

ВРМ и СК по объектам коммерческой недвижимости в РБ


 

№№


 

Населен- ный пункт (Район)


 

Адрес


 

Тип зд


 

Назна чение


 

Пло- щадь, кв.м


 

Ставка аренды, руб./кв.м в месяц


 

Ставка аренды, руб./кв.м в год


 

Цена продажи, руб./кв.м


 

000/ВРМ


 

Налог на недвижи- мость 1,5%, руб./кв.м

Ставка аренды ЗУ (нало- га), руб./кв.м помеще-

ния


 

Суммар- ные за- траты, руб.


 

ЧОД,

руб.


 

Ставка капитали- зации (ЧОД/цена)


 

Актуаль- ность

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

1

Архангель- ское

Ульяновых

15/2

помеще- ние в

здании

общ- торг

42,0

300

3 600

26 191

0,1375

393

0

393

3 207

0,1224

2 по- луг.2016

2

Белебей

Красная 112

помеще-

ние в здании

общ- торг

140,0

1 000

12 000

64 286

0,1867

964

0

964

11 036

0,1717

2 по- луг.2016

3

Белорецк

Кирова 48

помеще-

ние в здании

общ- торг

336,2

250

3 000

13 980

0,2146

210

0

210

2 790

0,1996

2 по- луг.2016

4

Белорецк

Кирова 68

помеще- ние в

здании

общ- торг

50,0

390

4 680

46 000

0,1017

690

0

690

3 990

0,0867

2 по- луг.2016

5

Кумертау

Палатникова 3

осз

произ-

скл

1 300,0

100

1 200

5 385

0,2229

81

0

81

1 119

0,2078

2 по-

луг.2016

6

Кумертау

Комсомольская

18

осз

общ-

торг

600,0

133

1 600

16 500

0,0970

248

0

248

1 352

0,0819

2 по-

луг.2016


 

7


 

Межгорье


 

Мира 9

поме-

щение в зда- нии


 

общ- торг


 

65,0


 

200


 

2 400


 

23 077


 

0,1040


 

346


 

0


 

346


 

2 054


 

0,0890


 

2 по- луг.2016

8

Мраково

Зайнаб Биише- вой 137Б

осз

общ- торг

133,0

301

3 609

20 677

0,1745

310

0

310

3 299

0,1596

1 по- луг.2016

9

Нефтекамск

Дзержинского 18А

осз

общ- торг

360,0

350

4 200

34 722

0,1210

521

145

666

3 534

0,1018

1 по- луг.2016

10

Нефтекамск

Промышленная 7А и 9А

осз

произ- скл

1 637,0

130

1 560

20 770

0,0751

312

0

312

1 248

0,0601

2 по- луг.2016

11

Туймазы

Островского

8А

осз

общ-

торг

200,0

250

3 000

6 750

0,4444

101

0

101

2 899

0,4295

2 по-

луг.2016

12

СРЕДНИЕ

ЗНАЧЕНИЯ

                            

13

Среднее по

городу

              

0,1708

        

0,1555

  


 

14

Минималь-

ное значе- ние

              


 

0,0751

        


 

0,0601

  


 

15

Максималь-

ное значе- ние

              


 

0,4444

        


 

0,4295

  


 

16

Среднее по Обществен-

но-торговым

              


 

0,1757

        


 

0,1602

  


 

17

Минималь- ное значе-

ние

              


 

0,0970

        


 

0,0819

  


 

18

Максималь-

ное значе- ние

              


 

0,4444

        


 

0,4295

  


 

19

Среднее по Производ- ственно- складским

              


 

0,1490

        


 

0,1340

  


 

20

Минималь-

ное значе- ние

              


 

0,0751

        


 

0,0601

  


 

21

Максималь- ное значе-

ние

              


 

0,2229

        


 

0,2078

  


 

По приведенным данным какие либо формальные зависимости, определяющие ВРМ и СК (город, тип недвижи- мости, этаж и т.д.), отсутствуют. По всем парам объектов наблюдается значительный разброс значений, определяемый готовностью части собственников для поддержания текущей ликвидности и уменьшения собственных затрат снизить ставки арендной платы, но не готовых окончательно избавляться от объектов по сопоставимо низким ценам (очень низ- кие величины 000/ВРМ и СК). При этом часть собственников (меньшая) не готова существенно уступить в ставках аренд- ной платы (высокие величины 000/ВРМ и СК). Видимо эта группа собственников имеет очень низкие издержки по содер- жанию объектов недвижимости (в первую очередь налоги и коммунальные платежи) и ликвидность (свободные денеж- ные средства), не требующую экстренной поддержки от сдачи объекта по низким ставкам.


 

Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижи- мости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;


 

Основные ценообразующие факторы для объектов коммерческой недвижимости в регионе являются:


 

image

-качественные показатели, характеризующие местоположение: общая характеристика местоположения; удален- ность от красной линии, качество улицы, окружающая застройка; развитость окружающей инфраструктуры; и т.д. Дан- ные факторы могут быть определены только экспертно. Однако, для уменьшения субъективного влияния оценщика мож- но уменьшать число градаций.

  • количественные показатели, характеризующие местоположение: удаленность от различных центров (от централь- ной части населенного пункта, от г.Уфы, от крупных автодорог и т.д., а также различных комбинированных удаленно- стях на их основе). Данные факторы определяются формальным образом и являются объективными. При этом в локаль- ных моделях с близким расположением объектов факторы удаленности от г.Уфы или крупных автодорог, конечно же, незначимы, так как при близости объктов отличия определяются локальным местоположением.

    -качественные показатели, характеризующие объект недвижимости: техническое состояние улучшений; состояние внутренней инженерной инфраструктуры здания; передаваемые в ходе сделки права на улучшения и на земельный уча- сток (право собственности или аренды); разрешенное (возможное) назначение объекта и т.д. Данные факторы могут быть определены только экспертно. Однако, для уменьшения субъективного влияния оценщика можно уменьшать число гра- даций.

  • количественные показатели, характеризующие объект недвижимости: общая площадь помещений в улучшениях (ОПУ); общая площадь земельного участка1 (ОПЗУ); этаж; и т.д.

Все эти факторы имеют достаточно высокую частную корреляцию с ценой предложения, и чаще всего значимы в построенных многофакторных моделях.

Назначение объекта недвижимости является значимым фактором лишь при сравнении объектов из совершенно раз- личных укрупненных сегментов: производственно-складская и общественно-торговая. При выборке объектов из одного укрупненного сегмента зависимость цены предложения от узкого вида использования: торговая или офисная (админи- стративная); складская или производственная, - вообще отсутствует. То есть в общем случае рынок не видит разницы в цене между торговыми и офисными объектами или производственными и складскими. Различия могут возникать лишь по конкретным объектам, имеющим индивидуальные конструктивные характеристики, ограничивающие варианты ис- пользования. Кроме того, высокая значимость фактора «Вид использования» (Назначение) в значительной степени опре- деляется не реальной разницей в стоимости, а тем, что большая часть объектов для заведомо производственно- складского использования расположены на окраинах города в промзонах. Аналогично большая часть объектов под заве- домо общественно-торговое использование расположена в центральной части города. То есть значимость фактора «Вид использования» фактически определяется не предполагаемым назначением, а местом расположения. С юридической точ- ки зрения выбор ВРИ по земельному участку под объектом недвижимости в рамках видов, установленных для конкрет- ной зоны (как правило, перечень очень широкий и включает все разумные виды использования), вообще носит в значи- тельной степени уведомительный характер.

АН «Авеню» в течение 2010г.- 1 кв. 2015г. регулярно составляло обзоры рынка коммерческой недвижимости в Рес- публике Башкортостан. По информации этих обзоров можно сделать вывод о том, что в период с 1 квартала 2010г. по март 2015г. ценообразующими факторами для объектов коммерческой недвижимости являлись: вид населенного пункта (город - район); вид возможного использования («производственно-складское» - «общественно-торговое»); наличие внешней и состояние внутренней инженерной инфраструктуры; этаж расположения.

По объектам, передаваемым в аренду, в целом ценообразующие факторы совпадают. Основным отличием является отсутствие влияния прав на земельный участок под улучшениями.


 

Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и - про- давцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.


 

Необходимо отметить, что рынок коммерческой недвижимости в Республике Башкортостан является неразвитым (неактивным). По этой причине отсутствует четкое ценовое зонирование между объектами недвижимости с сопостави- мыми по доходу видами деятельности: административной, развлекательной, торговой и т.д., - с одной стороны, и произ- водственной и складской, - с другой стороны. Практически во всех открытых базах данных одни и те же объекты недви- жимости предлагаются на продажу или в аренду в качестве торговых и в качестве административных, или сразу относят- ся к категории помещений (зданий) свободного назначения. Аналогично происходит по производственной и складской недвижимости. Кроме того, большая часть объектов недвижимости для перехода из одного сопоставимого по доходу

вида деятельности в другой не требует значительных инвестиций. В крупных общественно-торговых центрах вообще практически невозможно установить какой-либо один вид деятельности. В таких зданиях совмещаются практически все возможные виды деятельности: торговля (разных направлений и форматов), общественное питание (кафе, рестораны, закусочные, фаст-фуд и т.д.), сфера развлечений (кинозалы, казино и т.д.), сфера обслуживания, административные по- мещения (администрация комплекса и крупных арендаторов), вспомогательные и складские помещения, и т.д. С учетом всего вышесказанного деление объектов по «близким» видам производилось фактически произвольно по информации в объявлении (парных объявлениях).

  1. Как было отмечено ранее, общая политическая и экономическая ситуация в России и Республике Башкорто- стан, обострившаяся в 2014 - 2015г., в последнее время остается стабильно тяжелой.

  1. .Ситуация на рынке коммерческой недвижимости Республики Башкортостан и, в частности, сегменте единых объектов недвижимости внешне (судя по среднему уровню цен предложения) остается достаточно стабильной. При наличии выраженной динамики на понижение по ценам предложения и, особенно, реальных сделок.


     

    image

    1 По отдельностоящим зданиям


     

    image

  2. .Информации о реальном уровне цен сделок и количестве самих сделок по продаже и аренде единых объектов недвижимости в Республике Башкортостан практически нет. Однако, по устной информации риэлторов в целом число сделок в последнее время значительно сократилось.

  3. .На рынке в настоящий момент действуют два основных мотива: инфляционный (накопительный) и защитный (сберегательный). Оба мотива в целом могут способствовать обеспечению ликвидности объектов, расположенных в

    «удачных» местах и находящихся в частной собственности.

  4. .С учетом всего вышесказанного сделать обоснованное предположение о будущих тенденциях на рынке объек- тов для коммерческого использования в Республике Башкортостан не представляется возможным.


 

Использовалась информация предоставленная ООО «Компания интеллектуальных технологий «Инженеръ»

«Обзор рынка коммерческой недвижимости (единых объектов недвижимости) в Республике Башкортостан (кроме г.Уфы с пригородами) за 2016г.»


 


 

8. Анал из наибол е е эффе ктив ного ис пол ьзов ания

Наиболее эффективное использование (НЭИ) является основополагающей предпосылкой стоимости. Недвижи- мость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта соответствует определённая величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Заключение о наиболее эффективном использовании отражает мнение Оценщика в отношении о наиболее эффек- тивном использовании собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие " наиболее эффективное использова- ние", применяемое в данном отчете, подразумевает наиболее вероятное использование имущества, являющееся физиче- ски возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вари- антов использования следующим критериям.

Юридическая допустимость: рассмотрение с точки зрения государственных и местных норм, целевого назначения объекта оценки.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом исполь- зование будет давать приемлемый доход владельцу объектов оценки.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет при- носить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.


 

В данном случае, учитывая цели и назначения оценки, Оценщик пришёл к выводу о том, что: использование объек- тов недвижимости по текущему назначению будет отвечать критерию НЭИ.


 

image


 

9. О пис ание проце сс а оце нки объе кт ов оце нки

Процедура оценки включает в себя следующие этапы (п. 23 ФСО №1):

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оцен-

ки;


 

д) составление отчета об оценке.

В данном разделе приводится описание применения подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован от-

каз от применения подходов к оценке объектов оценки.


 


 

9.1. И с пол ьзов анные подходы к оце нке и ме тоды оце нки


 

Раздел III. «Подходы к оценке» ФСО №1 определяет три подхода, из которых:

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожи- даемых доходов от использования объекта оценки.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении за- трат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использо- ванием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, приме- няющихся на дату оценки.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затрат- ный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допу- щения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует до- стоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда су- ществует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замеще- ние объекта оценки.

Затратный подход. Отказ от использования.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижи- мость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки. Официальной сметой затрат на по- купку участка и строительства на нем здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчет по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учетом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади приведет к большой по- грешности при вычислениях. Затратный подход рассматривает стоимость объекта с точки зрения понесенных затрат и при развитом рынке дает не достаточно корректные результаты, также размер прибыли предпринимателя зачастую зна- чительно выше, чем получается расчётным методом. Стоимость определенная затратным подходом не отражает конъ- юнктуру рынка и не может отразить инвестиционные ожидания. Поэтому, при условии развитого рынка, применение данного подхода может исказить итоговый результат. Точность определения размера затрат на строительство объектов в России до сих пор остается очень низкой. Данный подход наиболее применим к оценке недвижимости, имеющей спе- циальное назначение, объектов незавершенного строительства и в условиях не развитого рынка недвижимости

Сравнительный подход. Применялся метод сравнения продаж.

Обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки: Применен метод сравнения продаж.

Оценщик провел анализ рынка купли-продажи объектов производственного и сельскохозяйственного назначения расположенные в Бижбулякском районе и, при отсутствии достаточного количества аналогов, и в других районах по республике Башкортостан. Согласно ФСО №7, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Проведенный анализ показал, что имеются все необходимые данные для применения этого метода.


 

image

Доходный подход для оценки объектов производственного и сельскохозяйственного назначения. Отказ от использования.

Оценщик провел анализ арендного рынка объектов производственного назначения расположенных в сельской местности по всей территории РБ. Проведенный анализ показал, что данный рынок не развит, предложений к аренде преимущественно представлены в городах или крупных населенных пунктах. Объекты сельскохозяйственного назначе- ния к аренде не представлены совсем

Доходный подход для оценки торгового объекта. Оценщик провел анализ арендного рынка торговых объек- тов расположенных в сельской местности по всей территории РБ. Проведенный анализ показал, что есть информация для применения данного подхода. Применялся метод прямой капитализации.


 


 

10. П риме не ние с рав нител ьног о под хода с приве де ние м рас че тов


 

Сравнительный подход представляет собой процедуру сопоставления фактически имевших место продаж анало- гичных объектов. Этот подход к оценке базируется на принципе замещения, согласно которому при наличии нескольких товаров или услуг с относительно равной потребительской стоимостью (полезностью), наиболее распространенным и пользующимся наибольшим спросом станет товар с наименьшей ценой.


 

Основные принципы оценки, примененные в этом подходе, следующие:

-спрос и предложение;

-сбалансированность (предложение и спрос стремятся к установлению равновесия на рынке, однако, точка равновесия обычно не достижима, так как предложение и спрос постоянно изменяются);

-замещение;

-внешние факторы.


 

Сравнительный подход является наиболее прямым и систематическим подходом к определению стоимости част- ных домовладений, квартир, дачных участков, складов, офисных и торговых помещений.

Практическое применение сравнения продаж возможно при наличии развитого рынка недвижимости и, наобо- рот, при отсутствии такого рынка либо его недостаточной развитости, а также, если оцениваемый объект недвижимости является специализированным, либо обладает исключительными экономическим выгодами и обременениями, не отра- жающими общее состояние рынка, применение этого подхода нецелесообразно.

Данный подход основывается на сборе информации об аналогичных предложениях и продажах для последующе- го сравнения, которое позволяет определить рыночные корректировки по существующим факторам. Информация о про- дажах сопоставляется с рассматриваемыми объектами по существенным характеристикам, выявленным в данных объек- тах. Поскольку корректировки определяются преимущественно условиями рынка, то учет пожеланий и действий типич- ных покупателей и продавцов обязательно включаются в процедуру сравнения.

После того, как выбраны аналоги, далее вносятся поправки или корректировки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект.

В практике используются процентные и стоимостные корректировки. Если оцениваемый объект лучше по опре- деленной характеристике сопоставимого аналога, то к цене аналога вводится повышающая корректировка – процент или денежная поправка. Если оцениваемый объект хуже аналога, то вносится к цене аналога понижающая корректировка.

В процессе внесения корректировок существенен фактор субъективности. Выбор элемента корректировки и при- нятие решения о величине этой корректировки основано только на профессионализме оценщика.


 

Для расчета и внесения корректировок существует ряд методов:

  • метод парных продаж;

  • экспертный метод;

  • статистический метод;

  • количественный метод;

  • метод валовой ренты.


 

Скорректированная цена дает Оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта оценки может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направ- ление развития рынка. Если имеется достаточная информация по большому числу сделок и предложений на продажу, то можно определить ценовые тенденции, служащие индикатором динамики рыночной стоимости недвижимости.


 


 

вклада.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки: спроса и предложения, замещения и


 

image

Согласно [Оценка стоимости недвижимости: Учебник / Грибовский С.В. и др.. — М.: Интерреклама, 2003. — 704с., с.21] принцип замещения, основанный на представлениях собственника о полезности объекта, утверждает, что при наличии нескольких аналогичных или сопоставимых объектов недвижимости на рынке наибольшим спросом будет поль- зоваться объект с наименьшей ценой.

При приобретении имущественных комплексов покупатели учитывают не только техническое состояние и ме- сторасположение объектов, но и стоимость последующих вложений в ремонт и реконструкции в зависимости от даль- нейшего использования, основываясь на принципах вклада. Согласно [Оценка стоимости недвижимости: Учебник / Гри- бовский С.В. и др.. — М.: Интерреклама, 2003. —704с., с.22] принцип вклада, основанный на характеристиках оценивае- мого объекта, означает, что стоимость каждой конкретной оставляющей недвижимости соответствует ее вкладу в стои- мость целого объекта недвижимости либо величине, на которую уменьшается общая стоимость, при отсутствии данного компонента недвижимости.

В соответствии с ФСО №7 при оценке недвижимости сравнение проводят по следующим основным элементам:

  • передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

  • условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

  • условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

  • условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

  • вид использования и (или) зонирование;

  • местоположение объекта;

  • физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

  • экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные ха- рактеристики);

  • наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

  • другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;


 

  1. Выбор единицы сравнения

    Согласно п.22 г ФСО №7 для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившие- ся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема. В данном случае цена за единицу площади, выражен- ная в рублях, в расчете на 1 кв.м общей площади.

  2. Выбор и описание объектов-аналогов

    Согласно п.22б ФСО №7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

    Согласно п.22в ФСО №7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила (обоснование) их отбора для проведения расчетов.

    Обоснование отбора объектов-аналогов:

    Объекты-аналоги для дальнейшего расчета выбраны по принципу сопоставимости, который основан на установле- нии сходства показателей по трем уровням:

    • функциональное;

    • конструктивное;

    • параметрическое.

    Функциональное сходство характеризует сходство в назначении, т.е. способность выполнять одинаковые функции (операции, действия, процессы).

    Конструктивное сходство разделяются на близкое (или практически идентичное) и конструктивно подобное (для земельных участков не рассматривается).

    Параметрическое сходство устанавливается исходя из основных показателей.


     

    Проанализировав рынок недвижимости производственного, сельскохозяйственного и торгового назначения, оценщик смог подобрать ряд объектов расположенных в местах схожих по инвестиционной привлекательности. Ввиду отсутствия достаточного количества предложений о продажи объектов расположенных в Бижбулякском районе, со- гласно ФСО №7, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим ха- рактеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Отдельно были подобраны объекты сельскохозяйственного назначения, такие как зерносклады , отдельно объекты производственного назначения и отдельно торгового назначения.

    Все объявления приведены в приложении.

    image

    Описание объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах производственного назначения


     

    Таблица 10.1


     

     


     

    Адрес


     

    цена, руб.


     

    площадь, м2


     

    цена за м2, руб.


     

    дата объяв- ление


     

    тип


     

    объявление


     

    земля, м2

    числен- ность населе- ния

    удален- ность от Уфы, км


     

    источник ин- формации


     

    1

    Башкортостан, с Буздяк, ул. Вокзальная 45


     

    2300000


     

    650


     

    3538


     

    Feb 18 2017


     

    Складская база


     

    ангар свободного назначения. земля 40 сотых. подробности по тел. торг при осмотре


     

    4000


     

    10323


     

    112

    архив объявле- ний сайта «ави- то», http://ruads.org/


     

    2

    Башкортостан, с Мраково, ул. Совхозная 3В


     

    10100000


     

    1845,2


     

    5474


     

    Feb 08 2017

    Производ- ственное по- мещение, с конторой


     

    1 этаж гараж, производственное помещение, 2 этаж контора

    		  


     

    8690


     

    270

    архив объявле- ний сайта «ави- то», http://ruads.org/


     

    3


     

    Башкортостан, РБ. Альшеев- ский р-н с.Аксеново


     

    6000000


     

    1500


     

    4000


     

    Feb 16 2017


     

    Производ- ственно складская база

    Продается производственное помещение пло- щадью 1500 м2 .Земля в собственности про- мышленного назначения ,общей площадью 2.2 гектара. На территории базы находиться же- лезнодорожный тупик оборудованный разгру- зочными бункерами для разгрузки сухих мате- риалов (цемент ,гипс и д.т) , боксы ,авто ве- сы,складские помещения для хранения сухих грузов. Можно использовать,как складское помещение или помещение свободного назна- чения. Уместен торг . Возможен бартер . Могу предоставить в аренду ну или аренду с после- дующим выкупом.


     

    22000


     

    1047


     

    160


     

    архив объявле- ний сайта «ави- то», http://ruads.org/


     

    4


     

    Башкортостан, с Ермолаево, ул Советская, 171


     

    6300000


     

    2437,8


     

    2584


     

    Feb 14 2017


     

    Производ- ственно складская база

    Краткая характеристика промышленных объ- ектов базы по ул.Советская 171.

    1.ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК - красная линия - 6705 кв.м.( Собственность ) 2.ГАРАЖ -541 кв.м. –полы бетон -высота -5,15 метра, Ворота 4-шт. 3. МАСТЕРСКАЯ С ПРИСТРОЕМ-

    382.7 кв. метра, Гараж под легковой автомо- биль с ямой—27 кв.м. Гараж под грузовик— 30кв.м.; гараж с двумя ямами -94 кв.м.; кузня, токарка, аккумуляторная, и другие подсобные помещения. 4.СКЛАД С ПРИСТРОЕМ- 324,6

    кв.м. Высота 6,3 метра. Большой гараж 283 кв.метра –имеется кранбалка на 5 –тн. Боль- шой ремонтный цех -80 кв.м (полы плит- ка_кран-балка на 3-тн.) Остальное подсобные помещения. 5.склад с пристроем -339,5 кв.м.- выход на красную линию ул.Чкалова. Гараж


     

    6705


     

    6397


     

    243


     

    архив объявле- ний сайта «ави- то», http://ruads.org/


     

                 

    для легкового автомобиля -30 кв.м.-теплый Помещение под контору отапливаемое -65 кв.м. с выходом на ул.Чкалова. Офисное по- мещение - 22кв.м. и кабинет 20 кв.м.- отапли- ваемые. Склады 84 и 81 кв.м.,гараж для легко- вого автомобиля 34 кв.м. имеются две вышки с прожекторами для охраны. туалет на террито- рии кирпичный. электричество 380 вт. вода заведена с двух независимых водоводов. заве- ден газ с диаметром трубы 50 –мм (проект газификации на теплицу) имеется договор с Башкиргазом на отпуск газа (не пролангиро- ван, не давали заявку) Теплица 720 кв.м. Име- ется подъемник для автосервиса на легковой а\т.

    		        


     

    5


     

    Калтасинский р-н, с Калтасы, ул Палантая,

    д. 26/6,


     

    5000000


     

    1909,3


     

    2619


     

    16.04.2017


     

    Производ- ственно складская база

    Продается производственное помещение в с.Калтасы Калтасинского района Республики Башкортостан. Площадь основного здания 1909,3 кв.м. высота потолка в цехе 8 м., зе- мельный участок площадью 26440 кв.м. в аренде до 2063 года. Имеется тельфер, кран- балки грузоподъемность 3 тн. (2 шт.), котель- ная, бытовые, административные и складские помещения (3 этажа). Имеющаяся электриче- ская мощность 320 кВт.


     

    26440


     

    4418


     

    211


     

    http://www.domof ond.ru/kommerch eskayanedvizhim ost-na-prodazhu- neftekamsk- 177869433


     

  3. Выбор элементов сравнения и расчет корректировок

    Согласно таблице описания объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах (см. выше) в результате выявленных отличий объектов-аналогов от объ- екта оценки для дальнейших расчетов были выбраны следующие основные элементы сравнения:

    • условия рынка (скидки к ценам предложений, иные условия)

    • Местоположение.

    • Физические характеристики- площадь, наличие отопления


       

      по элементам сравнения, указанным ниже, различий не выявлено:

    • условия финансирования: наличный расчет, возможно с небольшой, предусмотренной рынком/оформлением документов рассрочкой;

    • экономические характеристики: особенности и различия не выявлены;

    • предаваемые имущественные права , ограничения (обременения) этих прав; особенности и различия не выявлены


 

image


 

Расчет рыночной стоимости объектов оценки производственного назначения


 

Таблица 10.2


 

Показатель

  

1

2

3

4

5


 

тип объекта

Производственно- административная база


 

Складская база

Производственное помещение, с кон- торой

Производственно складская база

Производственно складская база

Производственно складская база

дополнительная информация

            

цена предложения, руб

  

2300000

10100000

6000000

6300000

9000000

цена предложения, руб/м2

  

3538

5474

4000

2584

2813

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

корректировка, %

  

0%

0%

0%

0%

0%

Скорректированная цена, руб/м2

  

3 538

5 474

4 000

2 584

2 813

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия)

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

корректировка, %

  

0%

0%

0%

0%

0%

Скорректированная цена, руб/м2

  

3 538

5 474

4 000

2 584

2 813

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки,)

дата оценки

20.04.2017

Feb 18 2017

Feb 08 2017

Feb 16 2017

Feb 14 2017

29.03.2017

корректировка, %

  

0,00%

0%

0%

0%

0%

Скорректированная цена, руб/м2

  

3 538

5 474

4 000

2 584

2 813

условия рынка (скидки к ценам предложений, иные условия)

  

предложение

предложение

предложение

предложение

предложение

корректировка, %

  

-18%

-18%

-18%

-18%

-18%

Скорректированная цена, руб/м2

  

2 902

4 488

3 280

2 119

2 306


 

Местоположение

РБ, Бижбулякский р- н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная,

Башкортостан, с Буздяк, ул. Вок- зальная 45

Башкортостан, с Мраково, ул. Сов- хозная 3В

Башкортостан, РБ. Альшеевский р-н с.Аксеново

Башкортостан, с Ермолаево, ул Советская, 171

Калтасинский район с. Калтасы ул. Палантая 26/2


 

район/ направление


 

1323 чел, 10 км до

Бижбуляка, 194 до Уфы

административный центр Буздякского района, 112 км от Уфы, 10 323 чел.

административный центр Кугарчин- ского района, 270 км от Уфы. 8690 чел.

160 км от стан- ции Уфы, 39 км от Раевский, ж/д станция. 1047 чел.

административный центр Куюргазин- ского района, 243 км от Уфы. 6397 чел.

административный центр Калтасин- ского района,

4418 чел 211 км до Уфы

Корректировка на местоположение

  

-19,30%

-19,30%

0,00%

-19,30%

-19,30%

Скорректированная цена за кв.м., руб

  

2342

3622

3280

1710

1861

площадь объекта, м2

1776,3

650

1845,2

1500

2437,8

3200

Корректировка

  

-9,2%

0,4%

-1,6%

3,1%

5,8%

Скорректированная цена, руб.

  

2 126

3 635

3 227

1 763

1 969

наличие отопления

есть

нет

есть

есть

есть

есть

Корректировка руб.

  

37%

0%

0%

0%

0%

Скорректированная цена, руб.

  

2 913

3 635

3 227

1 763

1 969

Наличие ж/д ветки

нет

нет

нет

есть

нет

нет

Корректировка %

  

0,0%

0,0%

-13,0%

0,0%

0,0%


 

Скорректированная цена, руб.

  

2 913

3 635

2 806

1 763

1 969

назначение, вид использования

производственное

складское

производственное, бытовое50%

производственно складское

производственно складское

производственно складское

Корректировка %

  

0,0%

-9,7%

0,0%

0,0%

0,0%

Скорректированная цена, руб.

  

2 913

3 284

2 806

1 763

1 969

стандартное отклонение

581,7

          

Коэффициент вариации, %

22,84%

          

среднее значение на производственную отапливаемую часть, руб.

2 547,0

          


 

image

О пис ание в нос имых поправ ок:

Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки). Все объекты аналоги выставлены на про- дажу в начале 2017 года, корректировка составила 0%.

Условия рынка (скидки к ценам предложений, иные условия). Корректировка на торг для недвижимости производ- ственного назначения при неактивном рынке может составлять 18% (согласно «Справочника оценщика недвижимости- 2016. Том 1.» издание 4, 2016 год, автор Лейфер Л.А. и др)

Корректировка на местоположение. Все объекты-аналоги расположены в сельской местности , в небольших населен- ных пунктах , объекты аналоги №№1,2,4,5 расположены в административных центрах. Для расчета корректировки на местоположение была использована информация из «Справочника оценщика недвижимости-2016. Том 1.» издание 4, 2016 год, автор Лейфер Л.А. и др, где приведено отношение цен на производственно-складские объекты в зависимости от населенного пункта, для райцентров показатель равен 0,57 для прочих населенных пунктов 0,46, корректировка соста- вила -19,3%.

Таблица 10.3


 

Показатель

  

1

2

3

4

5


 

Местополо- жение

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер- Менеуз, ул. Цен- тральная,


 

Башкортостан, с Буздяк, ул. Вок- зальная 45


 

Башкортостан, с Мраково, ул. Сов- хозная 3В

Башкорто- стан, РБ. Альшеевский р-н с.Аксеново


 

Башкортостан, с Ермолаево, ул Советская, 171


 

Калтасинский район с. Калтасы ул. Палантая 26/2


 

район/ направление


 

1323 чел, 10 км до

Бижбуляка, 194 до Уфы

административ- ный центр Буз- дякского района, 112 км от Уфы, 10 323 чел.

административ- ный центр Кугар- чинского района, 270 км от Уфы.

8690 чел.

160 км от станции Уфы, 39 км от Раев- ский, ж/д станция.

1047чел.

административ- ный центр Куюр- газинского района, 243 км от Уфы.

6397 чел.

административ- ный центр Калта- синского района, 4418 чел 211 км до Уфы

Корректи- ровка на местополо- жение

  


 

-19,30%


 

-19,30%


 

0,00%


 

-19,30%


 

-19,30%


 


 

Корректировка на площадь. Корректировка проводится по «Справочнику оценщика недвижимости-2016. Том 1.» изда- ние 4, 2016 год, автор Лейфер Л.А. и др. по формуле , описывающей зависимость цены (Y) от площади (X)


 

Формула 10.1


 

image

Таблица 10.4


 

 

объект оценки/ аналоги

1

2

3

4

5

площадь, м2

1776,3

650

1845,2

1500

2437,8

3200

рассчитанное значение y

0,7573

0,8340

0,7545

0,7697

0,7346

0,7157

корректировка

  

-9,2%

0,4%

-1,6%

3,1%

5,8%


 

Корректировка на наличие отопления. Корректировка проводится по «Справочнику оценщика недвижимости-2016. Том 1.» издание 4, 2016 год, автор Лейфер Л.А. и др. , отношение удельной цены неотапливаемого объекта к отаплива- емого составляет 0,73. Корректировка составила -37%.

Корректировка на вид использования Корректировка проводится по «Справочнику оценщика недвижимости-2016. Том 1.» издание 4, 2016 год, автор Лейфер Л.А. и др. отношение удельной цены административно-бытовой части к цене отапливаемых производственных помещений составляет 1,24, корректировка рассчитана с учетом доли таких по- мещений, (000/1,24-100%)*0,5, и составила -9,7%


 

Коэффициент вариации. Для проверки полученных результатов на однородность определяется коэффициент вариации, который представляет собой относительную меру рассеивания, выраженную в процентах. Значение коэффициента вари- ации выражает среднеквадратическое отклонение среднего значения совокупности. Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс и меньшая выравненность исследуемых значений. Совокупность считается однородной, если коэффициент вариации не превышает 33%. Если коэффициент вариации превышает 33%, то это свиде- тельствует о неоднородности информации и необходимости ее корректировки, например, путем исключения самых больших и самых маленьких значений. (Источник: Степанов В.Г. Статистика. Часть 1. Учебный курс (учебно- методический комплекс) http://www.e-college.ru/xbooks/xbook007/book/index/index.html?go=part-009*page.htm)


 

Расчёт коэффициента вариации (υ) производится по формуле:

. image

где: σ - среднеквадратическое отклонение, руб./ед.изм.;

X - среднее значение совокупности данных, руб./ед.изм

image

Формула 10.2


 

Рассчитанный таким образом коэффициент вариации не превосходит 33%, результат считается однородным.

Итоговым значением принято среднее значение скорректированных стоимостей объектов-аналогов . Среднее значение стоимости за м2 для отапливаемых производственных помещений составило 2 547,0 руб/м2.


 

В состав объекта оценки входят также административно-бытовые площади, здание с металлическими стенами.

Для расчета стоимости данных помещений были использованы корректировки на вид использования, материал стен . Корректировка на материал стен Корректировка проводится по «Справочнику оценщика недвижимости-2016. Том 1.» издание 4, 2016 год, автор Лейфер Л.А. и др. отношение удельной цены объекта с металлическими стенами к цене объекта с кирпичными стенами составляет 0,81


 

В таблице представлены все рассчитанные значения


 

Таблица 10.5


 

среднее значение на производственную отапливаемую часть, руб.

2 547,0

корректировка на бытовую часть,

1,24

среднее значение на бытовую часть , руб.

3 158,2

корректировка на материал стен

0,81

корректировка на отопление

0,7

среднее значение металлического, руб.

1 506,0

среднее значение на производственную неотапливаемую часть, руб.

1 859,3

ООО “Оценочная компания “Стандарт”


 

image


 

Описание объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах для оценки зерноскладов


 

Таблица 10.6


 

 

Адрес

цена, руб.

площадь, м2

цена за м2, руб.

дата объяв- ления

объявление

источник


 

1


 

село Алатана Стерлитамак- ского р-на (с/с Забельское)


 

1900000


 

3311,72


 

574


 

03.04.2017


 

Продаются 5 зерноскладов (850 кв м, 700 кв м 650, 800,800 кв м ) с землей 1 Га в центре села Алатана Стерлитамакского р-на (с/с Забельское). В собственности. Обмен. Торг. Можно использовать под Зерносклад, Складское помещение, Ферма, Сельское хозяйство, Лесопилка, Производство шлакоблоков И так далее.

https://www.avito.ru/sterli tamak/kommercheskaya_ nedvizhimost/zernosklad_ skladskoe_pomeschenie_f erma_selskoe_h_3375600 42


 

2

д. Хотимля, ул Центральная, 14а Давлека- новский район


 

2000000


 

1500


 

1333


 

03.10.2016

Продаются здания бывшего колхоза: зерносклады (1000 кв.м. и 500 кв.м.), вся площадь заасфальтирована плюс доппостройки - 2000 тыс.руб. Здание МТМ (крыша - оцинкован- ный профнастил, 540 кв.м.) плюс доппостройки (гараж, кузница) - 1000 тыс.руб. Распо- ложение удобное - рядом с трассой Давлеканово-Толбазы. Все в собственности. Земля в аренде на 25 лет. Документы готовы к продаже.


 

архив объявлений сайта

«авито», http://ruads.org/


 

3

д. Сосновый бор ул. Сосно- вый бор 1 б Белебеевский район


 

750000


 

1500


 

500


 

20.06.2016

Здание зерносклада д. Сосновый бор. Размеры 25х60м. Стены кирпич. Фундамент бут, бетон. Крыша шифер. Каркас всего здания металл. 000/3 площади склада забетонировано. Высота потолков 6 метров. Двухсторонний въезд, проезд сквозной. Земля 1га в собствен- ности заасфальтировано. Электричество 380/220 вт. на бетонных столбах. Территория огорожена рабица. Подъезд от дороги 50 м. Расстояние до города 24 км. В черте населен- ного пункта - на виду. Продажа или аренда.


 

архив объявлений сайта

«авито», http://ruads.org/


 

  1. Выбор элементов сравнения и расчет корректировок

    Согласно таблице описания объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах (см. выше) в результате выявленных отличий объектов-аналогов от объ- екта оценки для дальнейших расчетов были выбраны следующие основные элементы сравнения:

    • условия рынка (скидки к ценам предложений, иные условия)

    • Физические характеристики- материал стен, состояние


       

      по элементам сравнения, указанным ниже, различий не выявлено:

    • условия финансирования: наличный расчет, возможно с небольшой, предусмотренной рынком/оформлением документов рассрочкой;

    • экономические характеристики: особенности и различия не выявлены;

    • предаваемые имущественные права , ограничения (обременения) этих прав;

    • Местоположение, отличия влияющие на стоимость не выявлены.

    • Физические характеристики- площадь, поданному элементы объекты можно признать сопоставимыми


 


 

image

63

image

Расчет рыночной стоимости объектов оценки – зерносклады кирпичные


 

Таблица 10.7


 

Показатель

  

1

2

3

тип объекта

зерносклады

зерносклады

зерносклады

зерносклады

цена предложения, руб

  

1900000

2000000

750000

цена предложения, руб/м2

  

574

1333

500

условия финансирования состоявшейся или предполагае- мой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные усло- вия);


 

рыночные


 

рыночные


 

рыночные


 

рыночные

корректировка, %

  

0%

0%

0%

Скорректированная цена, руб/м2

  

574

1 333

500

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия)

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

корректировка, %

  

0%

0%

0%

Скорректированная цена, руб/м2

  

574

1 333

500

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки,)

дата оценки

20.04.2017

03.04.2017

03.10.2016

20.06.2016

корректировка, %

  

0,00%

0%

0%

Скорректированная цена, руб/м2

  

574

1 333

500

условия рынка (скидки к ценам предложений, иные усло- вия)

  

предложение

предложение

предложение

корректировка, %

  

-22%

-22%

-22%

Скорректированная цена, руб/м2

  

448

1 040

390


 

Местоположение

РБ, Бижбу-


 

село Алатана


 

д. Хотимля, ул


 

д. Сосновый бор

лякский р-н,

с. Кенгер- Менеуз, ул.

Стерлитамак- ского р-на (с/с

Центральная, 14а Давлека-

ул. Сосновый бор 1 Белебеев-

Централь-

Забельское)

новский район

ский район

ная,д.1б

Корректировка на местоположение

  

0,00%

0,00%

0,00%

Скорректированная цена за кв.м., руб

  

448

1040

390

площадь объекта, м2

3609

3311,72

1500

1500

Корректировка

  

0,00%

0,00%

0,00%

Скорректированная цена, руб.

  

448

1 040

390

состояние

хорошее

удовлетвори- тельное

удовлетвори- тельное

удовлетвори- тельное

Корректировка руб.

  

25%

25%

25%

Скорректированная цена, руб.

  

559

1 300

488

материал стен

кирпич

кирпич

кирпич

кирпич

Корректировка %

  

0,0%

0,0%

0,0%

Скорректированная цена, руб.

  

559

1 300

488

назначение, вид использования

зерносклады

зерносклады

зерносклады

зерносклады

Корректировка %

  

0,0%

0,0%

0,0%

Скорректированная цена, руб.

  

559

1 300

488

среднее значение хорошее состояние, руб.

782,3

      

корректировка на состояние

0,80

      

среднее значение удовлетворительное состояние , руб.

625,8

      


 

Расчет рыночной стоимости объектов оценки – зерносклады деревянные


 

Таблица 10.8


 

Показатель

  

1

2

3

тип объекта

зерносклады

зерносклады

зерносклады

зерносклады

цена предложения, руб

  

1900000

2000000

750000

цена предложения, руб/м2

  

574

1333

500

условия финансирования состоявшейся или предполагае- мой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);


 

рыночные


 

рыночные


 

рыночные


 

рыночные

корректировка, %

  

0%

0%

0%

Скорректированная цена, руб/м2

  

574

1 333

500

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия)

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

корректировка, %

  

0%

0%

0%

Скорректированная цена, руб/м2

  

574

1 333

500

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки,)

дата оценки

20.04.2017

03.04.2017

03.10.2016

20.06.2016

корректировка, %

  

0,00%

0%

0%

Скорректированная цена, руб/м2

  

574

1 333

500

условия рынка (скидки к ценам предложений, иные усло-

  

предложение

предложение

предложение


 

вия)

        

корректировка, %

  

-22%

-22%

-22%

Скорректированная цена, руб/м2

  

448

1 040

390


 

Местоположение

РБ, Бижбуляк-

село Алатана

д. Хотимля, ул

д. Сосновый

ский р-н, с. Кенгер-Менеуз,

Стерлитамак- ского р-на (с/с

Центральная, 14а Давлека-

бор ул. Сосно- вый бор 1 Беле-

ул. Центральная

Забельское)

новский район

беевский район

Корректировка на местоположение

  

0,00%

0,00%

0,00%

Скорректированная цена за кв.м., руб

  

448

1040

390

площадь объекта, м2

3436,70

3311,72

1500

1500

Корректировка

  

0,0%

0,0%

0,0%

Скорректированная цена, руб.

  

448

1 040

390

состояние

удовлетвори- тельное

удовлетвори- тельное

удовлетвори- тельное

удовлетвори- тельное

Корректировка руб.

  

0%

0%

0%

Скорректированная цена, руб.

  

448

1 040

390

материал стен

деревянные

кирпич

кирпич

кирпич

Корректировка %

  

-34,0%

-34,0%

-34,0%

Скорректированная цена, руб.

  

295

686

257

назначение, вид использования

зерносклады

зерносклады

зерносклады

зерносклады

Корректировка %

  

0,0%

0,0%

0,0%

Скорректированная цена, руб.

  

295

686

257

среднее значение, руб.

413,1

      


 

О пис ание в нос имых поправ ок:

Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки). Все объекты аналоги выставлены на про- дажу в конце 2016 года начале 2017 года, корректировка составила 0%.

Условия рынка (скидки к ценам предложений, иные условия). Корректировка на торг для недвижимости сельскохо- зяйственного назначения при неактивном рынке может составлять 22% , согласно «Справочника оценщика недвижимо- сти-2016. Том 1.» издание 4, 2016 год, автор Лейфер Л.А. и др.

Корректировка на местоположение. Все объекты-аналоги расположены в сельской местности , в небольших населен- ных пунктах , в местах схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, с сопо- ставимым экономическим климатом и инвестиционной привлекательностью, корректировка составила 0%.

Корректировка на состояние Корректировка проводится по «Справочнику оценщика недвижимости-2016. Том 1.» из- дание 4, 2016 год, автор Лейфер Л.А. и др. отношение удельной цены объекта в хорошем состоянии к цене объекта в удовлетворительном состоянии составляет 1,25

Корректировка на материал стен Корректировка проводится по «Справочнику оценщика недвижимости-2016. Том 1.» издание 4, 2016 год, автор Лейфер Л.А. и др. отношение удельной цены объекта с деревянными стенами к цене объек- та с кирпичными стенами составляет 0,66.


 

Итоговым значением принято среднее значение скорректированных стоимостей объектов-аналогов .

ООО “Оценочная компания “Стандарт”


 

image

Описание объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах торгового назначения


 

Таблица 10.9


 


 

Адрес


 

цена, руб.

пло- щадь, м2

цена за м2, руб.

дата объяв- ления


 

тип


 

объявление


 

источник информации


 

Башкортостан, с.Краснохолмский, ул. Ленина 60


 

3500000


 

240


 

14583


 

07.02.2017

свобод- ное назначе- ние


 

Кафе,гостиница,офис и т.д

архив объявлений сай- та «авито», http://ruads.org/

Татышлинский р-н, с.Новокайпаново, ул.Набережная, 6


 

500000


 

48,8


 

10246


 

08.03.2017


 

магазин

Продаем действующий продуктовый магазин. Реальным покупателям хороший торг! Магазин находится по адресу: Татышлинский р-н, с.Новокайпаново, ул.Набережная,6

архив объявлений сай- та «авито», http://ruads.org/

Башкортостан, Кармаскалинский район, д. Муксиново


 

1900000


 

96


 

19792


 

13.02.2017


 

магазин

Продается здание магазина (96 кв.м), кирпич. Можно под жилье, дачу. Отопление электрическое и печное, рядом река Белая - зона отдыха, летом поток отдыхающих. Оборудование, стеллажи имеются.

архив объявлений сай- та «авито», http://ruads.org/


 

Башкортостан, с. Стерлибашево, ул. Карла Маркса 105


 

4500000


 

250


 

18000


 

30.03.2017


 

магазин

Продаётся торговое помещение на красной линии, офисные помещения, гаражи в Стерлибашево, по ул. Карла Маркса, д.105. Цена зависит от части помещения. Целиком продаваемый комплекс за искл. пом. Почты, составляет около 700 кв.м. и цена составляет около 8 млн. руб.

архив объявлений сай- та «авито», http://ruads.org/


 

  1. Выбор элементов сравнения и расчет корректировок

    Согласно таблице описания объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах (см. выше) в результате выявленных отличий объектов-аналогов от объ- екта оценки для дальнейших расчетов были выбраны следующие основные элементы сравнения:

    • условия рынка (скидки к ценам предложений, иные условия)

    • Местоположение.

    • Физические характеристики- площадь


       

      по элементам сравнения, указанным ниже, различий не выявлено:

    • условия финансирования: наличный расчет, возможно с небольшой, предусмотренной рынком/оформлением документов рассрочкой;

    • экономические характеристики: особенности и различия не выявлены;

    • предаваемые имущественные права , ограничения (обременения) этих прав;


       

      image

      66

      image

      Расчет рыночной стоимости объекта оценки – дом-быта-гостиница-магазин


       

      Таблица 10.10


       


       

      Показатель

      		  

      1

      2

      3

      4


       

      тип объекта

      Дом-быта- гостиница- магазин

      свободного назначения


       

      магазин


       

      магазин


       

      магазин
                 

      цена предложения, руб

      		  

      3500000

      500000

      1900000

      4500000

      цена предложения, руб/м2

      		  

      14583

      10246

      19792

      18000

      условия финансирования состояв- шейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитова- ния, иные условия);


       

      рыночные


       

      рыночные


       

      рыночные


       

      рыночные


       

      рыночные

      корректировка, %

      		  

      0%

      0%

      0%

      0%

      Скорректированная цена, руб/м2

      		  

      14 583

      10 246

      19 792

      18 000

      условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аф- филированными лицами, иные условия)


       

      рыночные


       

      рыночные


       

      рыночные


       

      рыночные


       

      рыночные

      корректировка, %

      		  

      0%

      0%

      0%

      0%

      Скорректированная цена, руб/м2

      		  

      14 583

      10 246

      19 792

      18 000

      условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки,)

      дата оценки

      20.04.2017


       

      07.02.2017


       

      08.03.2017


       

      13.02.2017


       

      30.03.2017

      корректировка, %

      		  

      0%

      0%

      0%

      0%

      Скорректированная цена, руб/м2

      		  

      14 583

      10 246

      19 792

      18 000

      условия рынка (скидки к ценам предложений, иные условия)

      		  

      предложение

      предложение

      предложение

      предложение

      корректировка, %

      		  

      -16,9%

      -16,9%

      -16,9%

      -16,9%

      Скорректированная цена, руб/м2

      		  

      12 119

      8 514

      16 447

      14 958


       

      Местоположение

      РБ, Бижбуляк- ский р-н, с.Кенгер-Менеуз, улЛесная,д,59


       

      Башкортостан, Краснохолмский, ул Ленина 60

      Татышлинский р- н, с.Новокайпаново, ул.Набережная, 6

      Башкортостан, Кармаскалин- ский район, д. Муксиново

      Башкорто- стан, Стерли- башево, ул Карла Маркса 105


       

      район/ направление

      1323 чел, 10 км до Бижбуляка, 194 до Уфы


       

      8021


       

      485


       

      204


       

      5930

      Корректировка на местоположение

      		  

      0,00%

      0,00%

      0,00%

      -20,00%

      Скорректированная цена за кв.м., руб

      		  


       

      12119

      8514

      16447

      11966

      площадь объекта, м2

      165,6

      240

      48,8

      96

      250

      Корректировка

      		  

      4,6%

      -13,7%

      -5,1%

      4,1%

      Скорректированная цена, руб.

      		  

      12 675

      7 344

      15 613

      12 453

      наличие отопления

      есть

      есть

      есть

      есть

      есть

      Корректировка руб.

      		  

      0%

      0%

      0%

      0%

      Скорректированная цена, руб.

      		  

      12 675

      7 344

      15 613

      12 453

      материал стен

      кирпич

      кирпич

      кирпич

      кирпич

      кирпич

      Корректировка %

      		  

      0,0%

      0,0%

      0,0%

      0,0%

      Скорректированная цена, руб.

      		  

      12 675

      7 344

      15 613

      12 453


       

      назначение, вид использования

      Дом-быта- гостиница- магазин


       

      свободного назначения


       

      магазин


       

      магазин


       

      магазин

      Корректировка %

      		  

      0

      0

      0

      0

      Скорректированная цена, руб.

      		  

      12 675

      7 344

      15 613

      12 453

      стандартное отклонение

      2 974,6

      		        

      Коэффициент вариации, %

      24,74%

      		        

      среднее значение , руб.

      12 021,5

      		        

      Стоимость объекта оценки, руб.

      1 990 755

      		        


       

      О пис ание в нос имых поправ ок:

      Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки). Все объекты аналоги выставлены на про- дажу в начале 2017 года, корректировка составила 0%.

      Условия рынка (скидки к ценам предложений, иные условия). Корректировка на торг для торговой недвижимости при неактивном рынке может составлять 16,9% (согласно «Справочника оценщика недвижимости-2016. Том 2.» издание 4, 2016 год, автор Лейфер Л.А. и др.)

      Корректировка на местоположение. Размер корректировки был определён на основе «Справочнике оценщика недви- жимости-2016, том 2., издание 4. Нижний Новгород 2016» авторы Лейфер Л.А и др. Использовалась зависимость


       

      image

      удельной цены торгового-офисных объектов от типа населенного пункта. Объект аналог №4 является райцентром сель- скохозяйственного района , объект оценки можно отнести к прочим населенным пунктам ,согласно градации приведен- ной в справочнике. Таким образом корректировка для объекта аналога №4 составит -20% (=0,44/0,55-100%)

      Таблица 10.11


       


       

      image


       

      Корректировка на площадь. Корректировка проводится по «Справочнику оценщика недвижимости-2016. Том 2.» изда- ние 4, 2016 год, автор Лейфер Л.А. и др. по формуле , описывающей зависимость цены (Y) от площади (X)


       


       

      у= 1,7653*Х-0,121

      Формула 10.3


       

      Таблица 10.12


       

       

      объект оценки/ аналоги

      1

      2

      3

      4

      площадь, м2

      165,6

      240

      48,8

      96

      250

      рассчитанное зна- чение y

      0,9513

      0,9095

      1,1029

      1,0162

      0,9141

      корректировка

      		  

      4,6%

      -13,7%

      -6,4%

      4,1%


       


       

      Коэффициент вариации не превосходит 33%, результат считается однородным.

      Итоговым значением принято среднее значение скорректированных стоимостей объектов-аналогов . Среднее значение стоимости за м2 для торговых помещений составило 12 021,5 руб/м2.


       

      ВЫВОД: стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом (промежуточные результаты) со- ставляет

      Таблица 10.13


       

       


       

      Объект оцен- ки


       

      адрес

      год по- строй ки/ год

      ка- пре- монта


       

      Общая площадь по тех- паспор- ту, м2


       

      ли- тера


       

      мате- риал стен


       

      Ин- вен- тар- ный номер


       

      ото пле ние


       

      состоя- ние

      стои- мость 1 м2 рас- считан- ная срав- нитель- ным под- ходом, руб.


       

      сравни- тельный подход, руб.


       

      1


       

      склад метал- лический

      РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


       

      1999


       

      726,3


       

      Б

      ме- тал- личе- ские


       

      618

      		  

      удовле- твори- тельное 40%


       

      1 506


       

      1 093 808


       

      2


       

      гараж

      РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


       

      1980


       

      333,4


       

      Д

      кир- пич- ные


       

      33


       

      +

      удовле- твори- тельное 40%


       

      2 547


       

      849 170

      3

      пристрой

      РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул.

      1980

      67,2

      Д1

      кир- пич-

      33

      +

      удовле- твори-

      2 547

      171 158


       

         

      Центральная, д.1б

      (02:12:111703:277)

      		      

      ные

      		    

      тельное

      40%

      		      


       

      4


       

      автовесы

      РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


       

      1978


       

      24


       

      Е

      кир- пич- ные


       

      1 491

      		  

      удовле- твори- тельное 40%


       

      1 859


       

      44 616


       

      5


       

      цех рапса

      РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


       

      1992


       

      222,6


       

      Ж

      кир- пич- ные


       

      624

      		  

      удовле- твори- тельное 40%


       

      1 859


       

      413 813


       

      6


       

      зернохрани- лище №2

      РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


       

      1978/

      2002


       

      1025,8


       

      И

      кир- пич- ные


       

      586

      		  

      хоро- шее 20%


       

      782


       

      802 176


       

      7


       

      склад

      РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


       

      2002


       

      25,2


       

      И1

      кир- пич- ные


       

      586

      		  

      хоро- шее 20%


       

      782


       

      19 706


       

      8


       

      склад

      РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


       

      2002


       

      25,7


       

      И2

      кир- пич- ные


       

      586

      		  

      хоро- шее 20%


       

      782


       

      20 097


       

      9


       

      зернохрани- лище №1

      РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


       

      1977/

      2001


       

      1048,9


       

      К

      кир- пич- ные


       

      584

      		  

      хоро- шее 20%


       

      782


       

      820 240


       

      10


       

      склад

      РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


       

      2001


       

      19,6


       

      К1

      кир- пич- ные


       

      584

      		  

      хоро- шее 20%


       

      782


       

      15 327


       

      11


       

      склад

      РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


       

      2001


       

      28,9


       

      К2

      кир- пич- ные


       

      584

      		  

      хоро- шее 20%


       

      782


       

      22 600


       

      12


       

      ОКЦ-30

      (Столовая)

      РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


       

      1978


       

      359,4


       

      Л

      кир- пич- ные


       

      606


       

      +

      удовле- твори- тельное 40%


       

      3 158


       

      1 134 985


       

      13


       

      зернохрани- лище

      РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


       

      1969


       

      852,2


       

      М

      бре- вен- чатые


       

      570

      		  

      удовле- твори- тельное 60%


       

      413


       

      351 959


       

      14


       

      зернохрани- лище

      РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


       

      1972


       

      582,7


       

      Н

      бре- вен- чатые


       

      577

      		  

      удовле- твори- тельное 60%


       

      413


       

      240 655


       

      15


       

      топочная

      РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


       

      1970


       

      27,1


       

      п

      кир- пич- ные

      		    

      удовле- твори- тельное 60%


       

      1859


       

      50 379
       

      Итого

      		    

      5369,0

      		            

      6050689


       

      16


       

      склад зерна

      №1


       

      РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д. 59б


       

      1988


       

      1321,3


       

      А

      дере- вян- ные кар- кас- но-

      об- шив- ные


       

      3883

      		  


       

      удовле- твори- тельное 60%


       

      413


       

      545 697


       

      17


       

      весовая


       

      РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д. 59б


       

      1981


       

      16,3


       

      Б

      ка- мен- ные кир- пич- ные


       

      3847

      		  


       

      удовле- твори- тельное 40%


       

      1859


       

      30 302


       

      18


       

      склад зерна

      №2


       

      РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д. 59б


       

      1988


       

      1275,8


       

      В

      дере- вян- ные кар- кас-


       

      3884

      		  

      удовле- твори- тельное 40%


       

      413


       

      526 905


       

                 

      но-

      об- шив- ные

      		          


       

      19


       

      склад зерна

      №4


       

      РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д. 59б


       

      1984


       

      908,4


       

      Д

      ка- мен- ные кир- пич- ные


       

      3886

      		  


       

      удовле- твори- тельное 40%


       

      626


       

      568 658


       

      20


       

      склад зерна

      №5


       

      РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д. 59б


       

      1984


       

      966,6


       

      Е

      ка- мен- ные кир- пич- ные


       

      3887

      		  


       

      удовле- твори- тельное 40%


       

      626


       

      605 092


       

      21


       

      склад зерна

      №3


       

      РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д. 59б


       

      1986


       

      680,5


       

      Ж

      дере- вян- ные кар- кас- но-

      об- шив- ные


       

      3885

      		  


       

      удовле- твори- тельное 60%


       

      413


       

      281 047
       

      Итого

      		    

      5168,9

      		            

      2557701


       

      22


       

      Дом-быта- гостиница- магазин


       

      РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул.

      Лесная, д. 59

      		  


       

      165,6

      А,А

      1,А

      2,Г,

      1,2,

      3

      		    


       

      +


       

      хоро- шее 30%

      		  


       

      1 981 795


       


       

      11. П риме не ние доходн ог о под хода с приве де нием расче тов


       

      Доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

      в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, ме- тодом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

      метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных ка- питальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода вы- полняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, ана- логичных оцениваемому объекту;

      метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способ- ной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

      метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капи- тализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, спосо- бов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

      структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ста- вок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

      для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

      оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, ресто- раны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.


       

      11.1. Последовательность определения стоимости

       


       

      image

      С целью определения рыночной стоимости объекта исследования в рамках доходного подхода экспертом пред- приняты следующие действия:

      -изучен рынок аренды нежилых помещений

      • определена арендопригодная площадь

        -определен размер недозагрузки

        -определены операционные расходы

      • с учетом расходов собственника, определена величина чистого операционного дохода (ЧОД) от объекта не- движимости;

      • определена ставка капитализации

      • стоимость объекта определена методом прямой капитализации


 


 

11.2. Анал из аре ндных с тав ок


 

В качестве базы для сравнения доходов от арендопригодных оцениваемых площадей используются данные о рыночных ставках арендной платы сопоставимых объектов, полученные в результате изучения рынка аренды недвижи- мости. Были подобраны арендные ставки для торговых помещений. Предложения приведены в приложении. Все ставки приведены за м2 общей площади в месяц. Источник информации архив объявлений сайта «авито», http://ruads.org/

Описание объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах торгового назначения

Таблица 11.1


 

 

населенный пункт


 

Адрес


 

цена, руб.

пло- щадь, м2

цена за м2, руб.

дата объявле- ния


 

объявление


 

1

администра- тивный центр Баймакского района с Бай- мак


 

ул. Юбилей- ная, 8 а


 

50000


 

200


 

250


 

25.05 2016

Сдам в аренду торговое помещение в цен- тре города, красная линия, парковка, на против рынка. Двух этажное здание 200 кв. теплое помещение(центральное отоп- ление ), 30 кв.м. холодное.


 

2

администра- тивный центр Архангель- скогорайона с.Архангельс кое


 

с.Архангельс кое ул. Улья- новых, 26


 

11200


 

28


 

400


 

16.05. 2016


 

Сдается в аренду торговая площадь в цен- тре с.Архангельское (напротив автовокза- ла) 1 этаж. Отдельный вход. Имеется складское подвальное помещение.


 

3


 

Чишминский район


 

д. Арово, ул. Центральн, 28а


 

350


 

12


 

350


 

17.07.2016

Два отдела, всего 12 кв.м. Для торговли бытовой химии и продуктов питания. По- дойдет так же для продажи шашлыка, шаурмы. Для торговли мороженого и хо- лодного кваса имеется морозильник и хо- лодильник. (двухкамерный). Для бытовой химии - стеллажи. Могу сдать отдельно один отдел 6 кв.м. за 3000 руб в месяц.

Цена - 350 руб за 1 кв.м..*12 = 4200 руб в месяц, электричество - по счетчику . Рядом почта, медпункт, сельсовет, остановка транспорта.


 

4

администра- тивный центр Чекмагушев- ского района


 

Кооператив- ная 56а


 

80000


 

200


 

400


 

26.07.2016

Сдается торговое помещение под магазин в центре.Отопление газовое,центральный водопровод.Большой склад,задний двор.


 

5


 

администра- тивный центр Малоязовско- го района с.

Малояз


 

Помещение 800 кв.м. напротив Универмага


 

350


 

10-800


 

350


 

18.06.2016

Сдам в аренду помещение свободного назначения от 10 до 800 кв.м. Находиться в самом центре Малояза по ул.Коммунистическая. д 36/3 напротив Универмага. на данный момент ведутся внутренние ремонтно-отделочные работы.

Планируется организация стоянки перед объектом на 40 машин.


 

6

администра- тивный центр Кигинского района с.Верхние Киги


 

ул Советская 4 а


 

400


 

820


 

400


 

10.07.2016

Площадь помещения – 1 этаж 420 кв.м,2 этаж 400 кв.м Однообъемный торговый зал, Разрешенная электрическая нагрузка 15 кВт, трехфазный ввод. Высота потолка 3 метра. Помещение просматривается со стороны проезжей части и пешеходной зоны.Автопарковка.Находится между


 

             

двумя торговыми центрами.Хороший пе- шеходный трафик.


 

7

администра- тивный центр Малоязовско- го района с.

Малояз


 

ул Октябрь- ская, 47


 

300


 

30-40


 

300


 

18.06.2016

Сдам в аренду 30-40 кв.м., отдельный вход, бесплатная охрана объекта и отопле- ние включены в цену! Напротив находить- ся магазин Красное-белое, тц Семья, ме- бель Табыш и тд.


 

8


 

администра- тивный центр Мишкинского района с.Мишкино


 

Мишкинский район, с.Мишкино, ул.Пионерска я 4


 

195000


 

487


 

400


 

10.07.2016

Сдается в аренду помещение под магазин в Республике Башкортостан, Мишкинский район, с.Мишкино, ул.Пионерская 4, об- щей площадью 379 кв. м. Месторасполо- жение очень хорошее, в центре села, име- ются паковочные места для автомобилей, удобный подъезд для грузового авто- транспорта. Магазин светлый,окна из ев- ро-пластика, пол из керамаплитки, потол- ки натяжные-армстронг. На окнах шторы- жалюзи. В торговом зале нет никаких пе- регородок, что очень удобно для крупных магазинов. Складское помещение про- сторное, сухое, удобно обустроена для разгрузки, имеет отдельные автоматиче- ские ворота для грузового автотранспорта.

Есть с торгового зала отдельная дверь для сотрудников. Имеется комната для персо- нала, все удобства внутри помещения.

Межкомнатные двери противопожарные. Отопление газовое, зимой очень тепло. Помещение оснащено противокражной и пожарной сигнализацией. Месторасполо- жение очень извест- ное,разрекламированное (сдавали магази- ну " ARZAN"). Помещение обшито проф- настилом, крыльцо выложено плиткой, имеется пандус. В цокольном этаже от- дельное помещение под магазин или офис ( 108 кв.м.). Имеет свой отдельный склад и санузел. Своя входная группа отделенная от основного входа. Сдается отдельно или вместе с основным помещением. Цоколь

при надобности сдается с оборудованнием. Имеется противокражная система Анти- вор". Цена от 350 - 450 руб. за кв.м.


 

9

администра- тивный центр Мечетлин- ского района с. Боль- шеустьикин- ское


 

Первомайская


 

6000


 

19


 

316


 

19.07.2016


 

Сдам или продам на долгосрочную аренду помещение 19 кВ/м под торговлю

+свет,отопление центральное торговые ряды. Аренда 6000 +коммунальные услу- ги.


 

10

администра- тивный центр Бураевскоо района с.Бураево


 

Советская 3


 

350


 

300


 

350


 

13.09.2016


 

Сдам в аренду торговое помещение .


 

11

администра- тивный центр Аургазинско- го района с.

Толбазы


 

ул. Ленина д.36


 

6000


 

35


 

171


 

14.э06.2016

Сдаются свободные помещения для пред- принимательской деятельности в с.Толбазы ,ул. Ленина д.36 в здании "Пя- терочка" и по ул. Ленина д.112 в здании "Магнит"


 

12

администра- тивный центр Баймакского района с.

Баймак


 

проспект Салавата Юлаева 17


 

40000


 

100


 

400


 

21.06.2016


 

Сдам в аренду торговое помещение на красной линии. 100 кв.м.


 

13

администра- тивный центр Зилаирского района с.

Зилаир


 

Голубцова 115Б


 

350


 

230


 

350


 

12.09.2016

Сдам в аренду помещение 230м2 с отдель- ным входом, газ, вода, канализация в оживленном месте в одном здание с уни- версамом Полушка, рядом рынок, автовок- зал, СТО, рассмотрю варианты по частям.

Цена за м2 договорная.

14

администра-

ул. Коммуни-

49000

280

175

25.10.2016

Сдается в аренду 2 помещения, площадью


 

 

тивный центр Илишевского района с.Верхнеярке ево

стическая

107/8

        

по 140м² расположенных на 2 этаже не жилого здания по адресу РБ Илишевский р-н с Верхнеяркеево ул. Коммунистиче- ская 107/8. Стоимость аренды м² площади 350р. Цена аренды договорная.


 

15

администра- тивный центр Зианчурин- ского района с.Исянгулово

Башкорто- стан, Исянгу- лово, село Исянгулово, Геологиче- ская улица


 

30000


 

62


 

484


 

11.03.2017


 

сдается помещение свободного назначения пл. 62 кв\м. возможна сдача смежного помещения 125 кв\м


 

О пис ание в нос имых корре ктир ов ок:


 

Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки). Все объекты аналоги выставлены на про- дажу в 2016 начале 2017 годов, на рынке торговой недвижимости по республике наблюдается стагнация, изменение за период не произошло, корректировка составила 0%.

Условия рынка (скидки к ценам предложений, иные условия). В «Справочнике оценщика недвижимости-2016. Том 2.» издание 4, 2016 год, автор Лейфер Л.А. и др. (приведено в приложении), представлен средний размер скидок на торг для арендных ставок объектов торгового назначения, он составляет 13,9%.

Корректировка на местоположение. Размер корректировки был определён на основе «Справочнике оценщика недви- жимости-2016, том 2., издание 4. Нижний Новгород 2016» авторы Лейфер Л.А и др. Использовалась зависимость удельной аренды торгового-офисных объектов от типа населенного пункта. Объекты аналоги (кроме №3) являются рай- центрами сельскохозяйственных районов , объект оценки можно отнести к прочим населенным пунктам ,согласно гра- дации приведенной в справочнике. Таким образом корректировка составит -20% (=0,44/0,55-100%)

Таблица 11.2


 

image


 


 

Расчет арендных ставок


 

Таблица 11.3

 


 

населенный пукт


 

Адрес

цена за м2, руб.

корректировка на торг, %

корректиров- ка на место- положение, %

скорректи- рованная цена, руб/м2

1

административный центр Баймакско- го района с Баймак

ул. Юбилейная, 8 а

250

-13,90%

-20,00%

172

2

административный центр Архангель- скогорайона с.Архангельское

с.Архангельское ул. Ульяновых, 26

400

-13,90%

-20,00%

276

3

Чишминский район

д. Арово, ул. Цен- тральн, 28а

350

-13,90%

0,00%

301

4

административный центр Чекмагу- шевского района

Кооперативная 56а

400

-13,90%

-20,00%

276

5

административный центр Малоязов- ского района с. Малояз

Помещение 800 кв.м. напротив Универмага

350

-13,90%

-20,00%

241

6

административный центр Кигинско- го района с.Верхние Киги

ул Советская 4 а

400

-13,90%

-20,00%

276

7

административный центр Малоязов- ского района с. Малояз

ул Октябрьская, 47

300

-13,90%

-20,00%

207


 

8

административный центр Мишкин- ского района с.Мишкино

Мишкинский район, с.Мишкино, ул.Пионерская 4


 

400


 

-13,90%


 

-20,00%


 

276

9

административный центр Мечетлин- ского района с. Большеустьикинское

Первомайская

316

-13,90%

-20,00%

218

10

административный центр Бураевскоо района с.Бураево

Советская 3

350

-13,90%

-20,00%

241

11

административный центр Аургазин- ского района с. Толбазы

ул. Ленина д.36

171

-13,90%

-20,00%

118

12

административный центр Баймакско-

проспект Салавата

400

-13,90%

-20,00%

276


 

 

го района с. Баймак

Юлаева 17

        

13

административный центр Зилаирско- го района с. Зилаир

Голубцова 115Б

350

-13,90%

-20,00%

241

14

административный центр Илишев- ского района с.Верхнеяркеево

ул. Коммунистическая

107/8

175

-13,90%

-20,00%

121


 

15


 

административный центр Зианчу- ринского района с.Исянгулово

Башкортостан, Исян- гулово, село Исянгу- лово, Геологическая улица


 

484


 

-13,90%


 

-20,00%


 

333
 

среднее значение

        

238


 

Среднее значение составило 238 руб/м2 или с учетом округление 240 руб/м2


 

Годовая арендная плата


 

Таблица 11.4

Вид арендуемой единицы

арендопригодная площадь единицы, м2

Месячная арендная ставка , руб/м2

Годовая арендная плата, руб.

магазин

165,6

240

476 928


 

В аканс ии и не плате жи

Неплатежи в настоящий период стремятся к нулю и случаются, главным образом, в период окончаний договоров аренды и потому, по данному признаку могут рассматриваться в т.ч. как вакансии.

Различают два вида вакансий:

  1. Вакансии, связанные с поиском новых арендаторов. Такие вакансии преобладают на рынке с превышением предложения над спросом. В результате значительную часть времени помещение никто не арендует, а собственник про- водит длительный поиск арендатора. С другой стороны арендаторы начинают свой поиск с анализа минимальных ставок аренды и ищут среди подходящих помещений самые недорогие.

  2. Вакансии, связанные с неполным использованием площадей.

Общий размер недозагрузки составит 21% для торговых объектов. Источник информации «Справочник оцен- щика недвижимости-2016. Том 2.» издание 4, 2016 год, автор Лейфер Л.А. и др.


 

О пе рационные рас ходы


 

Операционные расходы включают в себя, расходы на управление, страховой сбор, налоги , текущий ремонт и прочие расходы. Общий размер операционных расходов определен в размере 21,7% для торговых объектов . Источник информации «Справочник оценщика недвижимости-2016. Том 2.» издание 4, 2016 год, автор Лейфер Л.А. и др.


 

Рас че т коэфф ицие нта капитал изации.


 

Метод рыночной выжимки, или анализ сравнимых продаж, заключается в извлечении ставки капитализации из сравнимых продаж, когда имеется достаточное количество данных по схожим объектам доходной недвижимости.

В рамках доходного подхода стоимость рассчитывается по формуле:

Формула 11.1


 

V=I/R,

где V - стоимость;

I - ЧОД;

R - коэффициент (ставка) капитализации.


 

Если вышеприведенная формула преобразует ЧОД в стоимость, то следующая формула переводит стоимость в ставку капитализации:

Формула 11.2


 

R=I/V

Основываясь на рыночных данных по таким показателям, как цена продажи и значение ЧОД сопоставимых объемов недвижимости, мы можем вычислить ставку капитализации путем деления ЧОД на цену продажи:

Формула 11.3


 

R = ЧОД / цена продажи

Определенная таким образом ставка капитализации называется общей.

Следует сказать, что для более точного вычисления ставки капитализации необходимо использовать данные (цена продажи, ЧОД) по нескольким сопоставимым объектам, для которых данные оценки и продажи близки, т.к. в про- тивном случае возникает необходимость реконструирования их операционных расходов для более объективного расчета ставки капитализации Стоимость инвестиционной недвижимости может быть рассчитана также путем умножения вало- вого дохода, чистого дохода или других показателей дохода на соответствующий коэффициент (мультипликатор).


 

image

Вышеупомянутый мультипликатор получается путем деления цены продаж отобранных оценщиком объектов недвижимости на величину ЧОД:


 

M= Цена продаж / ЧОД откуда

Со = ЧОД х М

Формула 11.4

М показывает, что оцениваемая недвижимость стоит во столько-то раз больше, чем текущий или прогнозируе- мый доход.

Таким образом, для получения корректной ставки капитализации необходимо провести правильную выборку по аналогичным объектам. При подборе объектов для анализа Оценщик исходил из следующих предположений:

  • сравнимые объекты должны совпадать по функциональному назначению и уровню риска инвестиций;

  • соответствовать по размерам дохода, физического сходства, места расположения, соотношению между вало- вым доходом и эксплуатационными расходами.

Оценщик определил размер ставки капитализации по результатам исследования рынка коммерческой недви- жимости в части величины Валового рентного мультипликатора (ВРМ) и ставки капитализации (СК), полученной мето- дом рыночной экстракции таблица 7.12. Ставка капитализации составила 16,02% для торговых объектов.


 

Расчет стоимости объекта оценки


 

Таблица 11.5

 

магазин

арендная плата , руб в год

476 928

Потенциальный валовый доход ( PGI ), руб

476 928

Потери аренд. платы из-за недозагрузки и не платежей, %

21,0%

Эффективный валовый доход ( EGI ), руб

376 773

операционные расходы, %

21,70%

Операционные расходы (OE), руб

103 493

Чистый операционный доход ( NOI ), руб

273 280

коэффициент капитализации

0,1602

стоимость объекта

1 705 866

за 1м2, руб.

10 301


 


 

Вывод. Стоимость объекта оценки дом-быта-гостиница-магазин расположенного по адресу РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Лесная, д. 59 определенная доходным подходом составила 1 705 866 рублей.


 


 

12. О бобще ние ре зул ьтат ов и опре дел е ние итогов ой в е л ичины с тоим ос ти

Согласование результатов оценки, полученных различными подходами, проведено по модели согласования, которая может быть представлена следующей формулой:


 

n3

СИР  (Сi  Кi )

i1

где: СИР — итоговая величина рыночной стоимости объекта;

Сi — результат оценки i-ым подходом (затратный, сравнительный, доходный); КВi — соответствующий весовой коэффициент. ∑Кi=1.

Формула 12.1

При этом, как правило, не выводится среднее арифметическое из всех полученных результатов и не выбирается

один из них как окончательный (однако, это допустимо в некоторых случаях оценки). Обычно по этой модели оконча- тельная величина рыночной стоимости объектов оценки экспертно выбирается между полученными результатами.

Так как каждый из трех подходов – затратный, сравнительный, доходный имеет свои, четко определенные области применения, определяемые, как правило, уровнем сложности объекта и объемом информации о нем, применение одного из подходов не означает отрицание всех других. Наоборот, сочетание различных подходов к оценке позволяет многосто- ронне и качественно отразить стоимость объекта оценки, используя нижний и верхний уровень цены, варьируя ее в зави- симости от фазы жизненного цикла объекта оценки.

Для оценки всех объектов оценки ( кроме торгового) был использован только сравнительный подход, ему при- сваивается вес 100%, процедура согласования не нужна

Для оценки объекта оценки дом-быта-гостиница-магазин расположенного по адресу РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Лесная, д. 59 были использованы сравнительный и доходный подходы.

Существуют два базовых метода определения весовых коэффициентов: метод математического взвешивания; метод субъективного взвешивания.

Если в первом методе используется процентное взвешивание результатов, полученных различными способами, то второй базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества дан- ных в обосновании каждого метода.


 

image

Анализ полноты и достоверности исходной информации показал, что исходная информация, использованная для всех подходов, является достаточной и достоверной. Анализ преимуществ и недостатков каждого из подходов с учетом цели проведения оценки представлен в нижеследующей таблице.


 

Согласование результатов расчета рыночной стоимости

Таблица 12.1


 

Наименование подхода

Описание допущений, внесенных при расчетах, и существующих ограничива- ющих факторов, влияющих на рыночную стоимость


 

Вывод


 

Вес

Затратный под- ход

Не применялся

    


 

Сравнительный подход

При расчетах в качестве объектов-аналогов приняты объекты, аналогичные оценивае- мому объекту, ко всем объектам-аналогам вводится относительно небольшое количе- ство корректировок

Несмотря на некоторые допущения, доста- точно точно отражает рыночную стоимость объекта оценки, учитывает конъюнктуру рынка, присвоить весовой коэффициент на уровне 50%.


 

0,5


 

Доходный под- ход

При расчетах арендной ставки в качестве объектов-аналогов приняты объекты, анало- гичные оцениваемому объекту, ко всем объ- ектам-аналогам вводится относительно не- большое количество корректировок

Несмотря на некоторые допущения, доста- точно точно отражает рыночную стоимость для доходоприносящей недвижимости, при- своить весовой коэффициент на уровне 50%.


 

0,5


 


 

Согласование результатов для оценки объекта оценки дом-быта-гостиница-магазин

Таблица 12.2


 


 

Наименование, назначение


 

адрес


 

литера


 

площадь

Доходный подход руб.


 

вес


 

сравнительный подход, руб.


 

вес

согласован- ное значе- ние, руб.

Дом-быта- гостиница- магазин

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Лесная, д. 59

А,А1,А2,

Г,1,2,3


 

165,6


 

1 705 866


 

50%


 

1 981 795


 

50%


 

1843830


 

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на дату оценки составила


 

Таблица 12.3


 

 


 

Объект оцен- ки


 

адрес

год по-

строй- ки/ год капре- монта


 

Общая площадь по тех- паспор- ту, м2


 

ли- тера


 

Ин- вен- тар- ный номер


 

сравни- тельный подход, руб.

Итоговая ве- личина ры- ночной стои- мости объекта оценки (округленное значение), руб


 

прописью


 

1


 

склад метал- лический

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

1999


 

726,3


 

Б


 

618


 

1 093 808


 

1 093 800

один миллион девяносто три тысячи во- семьсот


 

2


 

гараж

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

1980


 

333,4


 

Д


 

33


 

849 170


 

849 200

восемьсот сорок девять тысяч двести


 

3


 

пристрой

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

1980


 

67,2


 

Д1


 

33


 

171 158


 

171 200

сто семьдесят одна тысяча двести


 

4


 

автовесы

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

1978


 

24


 

Е


 

1 491


 

44 616


 

44 600

сорок четыре тысячи шестьсот


 

5


 

цех рапса

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

1992


 

222,6


 

Ж


 

624


 

413 813


 

413 800

четыреста тринадцать тысяч восемь- сот


 

6

зернохрани- лище №2

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б

1978/20

02


 

1025,8


 

И


 

586


 

802 176


 

802 200

восемьсот две тысячи двести


 

   

(02:12:111703:277)

              


 

7


 

склад

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

2002


 

25,2


 

И1


 

586


 

19 706


 

19 700

девятнадцать тысяч семь- сот


 

8


 

склад

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

2002


 

25,7


 

И2


 

586


 

20 097


 

20 100


 

двадцать ты- сяч сто


 

9


 

зернохрани- лище №1

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

1977/20

01


 

1048,9


 

К


 

584


 

820 240


 

820 200

восемьсот двадцать ты- сяч двести


 

10


 

склад

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

2001


 

19,6


 

К1


 

584


 

15 327


 

15 300


 

пятнадцать тысяч триста


 

11


 

склад

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

2001


 

28,9


 

К2


 

584


 

22 600


 

22 600

двадцать две тысячи шестьсот


 

12


 

ОКЦ-30

(Столовая)

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

1978


 

359,4


 

Л


 

606


 

1 134 985


 

1 135 000

один миллион сто тридцать пять тысяч


 

13


 

зернохрани- лище

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

1969


 

852,2


 

М


 

570


 

351 959


 

352 000

триста пять- десят две ты- сячи


 

14


 

зернохрани- лище

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

1972


 

582,7


 

Н


 

577


 

240 655


 

240 700

двести сорок тысяч семь- сот


 

15


 

топочная

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д.1б (02:12:111703:277)


 

1970


 

27,1


 

п

  


 

50 379


 

50 400

пятьдесят тысяч четы- реста
 


 

Итого

    


 

5369,0

    


 

6050689


 

6050800

шесть милли- онов пятьде- сят тысяч восемьсот


 

16


 

склад зерна

№1

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д. 59б (02:12:111703:281)


 

1988


 

1321,3


 

А


 

3883


 

545 697


 

545 700

пятьсот сорок пять тысяч семьсот


 

17


 

весовая

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д. 59б (02:12:111703:281)


 

1981


 

16,3


 

Б


 

3847


 

30 302


 

30 300


 

тридцать ты- сяч триста


 

18


 

склад зерна

№2

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д. 59б (02:12:111703:281)


 

1988


 

1275,8


 

В


 

3884


 

526 905


 

526 900

пятьсот два- дцать шесть тысяч девять- сот


 

19


 

склад зерна

№4

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д. 59б (02:12:111703:281)


 

1984


 

908,4


 

Д


 

3886


 

568 658


 

568 700

пятьсот шестьдесят восемь тысяч семьсот


 

20


 

склад зерна

№5

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д. 59б (02:12:111703:281)


 

1984


 

966,6


 

Е


 

3887


 

605 092


 

605 100

шестьсот пять тысяч сто


 

21


 

склад зерна

№3

РБ, Бижбулякский р-н, с. Кенгер-Менеуз, ул. Центральная, д. 59б (02:12:111703:281)


 

1986


 

680,5


 

Ж


 

3885


 

281 047


 

281 000

двести во- семьдесят одна тысяча
 


 

Итого

    


 

5168,9

    


 

2557701


 

2557700

два миллиона пятьсот пятьдесят семь тысяч семьсот

22

Дом-быта-

РБ, Бижбулякский р-

  

165,6

А,А

35

  

1843800

один миллион


 

 

гостиница-

н, с. Кенгер-Менеуз,

    

1,А

      

восемьсот

магазин

ул. Лесная, д. 59

2,Г,

сорок три

1,2,

тысячи во-

3

семьсот


 


 

Оценщик Кантемирова Алла Вадимовна


 

13. Перечень документов и источников информации, использованных при оценке

 

image

  1. Перечень документов, использованных оценщиком и устанавливающих качественные и количественные характеристики объекта оценки (перечень представлен в разделе 6 настоящего Отчета)

  2. Законодательно-нормативные акты в области оценочной деятельности.

  3. Устная и письменная информация, полученная от Заказчика.

  4. Информация из сети INTERNET.

  5. Информация из средств массовой информации.

  6. Устная и письменная информация, полученная от третьих лиц, представляющих товары и услуги на от- крытом рынке.


 


 

14. Спис ок ис пол ьзов анной л ите ратуры и норм атив ных докум е нтов

  1. Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

  2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N297

  3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» утвержден Приказом Минэконо- мразвития России от 20 мая 2015 г. N298;

  4. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» утвержден Приказом Минэконо- мразвития России от 20 мая 2015 г. N299;

  5. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508

  6. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержден Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611

  7. Стандарт НП «Кадастр-оценка» по определению рыночной стоимости прав пользования земельным участком на условиях договора аренды (пользования). Утвержден решением Правления Партнерства, протокол №29 от «27» декабря 2010 г.;

  8. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распо- ряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р;

  9. Приказ Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. № 39 “Об утверждении Методических указаний по госу- дарственной кадастровой оценке земель населенных пунктов”.

  10. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2003.

    —496с.: ил.

  11. Оценка стоимости недвижимости: Учебник / Грибовский С.В. и др. — М.: Интерреклама, 2003. —704с.

  12. Рутгайзер В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости. / серия “Оценочная деятельность”. Учебное и прак- тическое пособие. – М.: Дело, 1998г. – 384 с.

  13. Налоговый Кодекс РФ.

  14. Градостроительный Кодекс РФ от 29.12.2004г. № 191-ФЗ.

  15. Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001г. № 136-ФЗ.

  16. Гражданский Кодекс РФ.

  17. Аналитические обзоры и статистические материалы, публикуемые в сети INTERNET.

  18. Данные российских информационных агентств (“Финмаркет”, “РосБизнесКонсалтинг”, “AK&M” и др.).

  19. «Обзор рынка коммерческой недвижимости (единых объектов недвижимости) в Республике Башкортостан (кроме г.Уфы с пригородами) за 1 полугоде 2016г » подготовленный ООО КИТ «Инженеръ» (Телефон: (347) 277-82-07, 8-917-48-53200, Адрес: 450059, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. С.Халтурина, 44)

  20. Справочник оценщика недвижимости-2016. Том 1 и том 2, издание 4, 2016 год, автор Лейфер Л.А. и др

  1. Фото объекта оценки

  2. Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.03.2017

    №00-00-400000/5132/2017-2663,

  3. Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.07.2011г

    №47/010/2011-139

  4. договор аренды земельного участка №018-2010 от 15.03.2010г.

  5. договор аренды земельного участка №093-2011 от 24.08.2011г.

  6. Технические паспорта по состоянию на 27.03.2008 года, 02.09.2009 г

  7. Инвентаризационная опись от 08.07.2016 г

  8. Справка от 01.06.2017г

  9. Информация из средств массовой информации и сети INTERNET, примененная при оценке.

  10. Информация из «Справочника оценщика недвижимости-2016, том 1, издание 4.Нижний Новгород 2016» авторы Лейфер Л.А и др. Информация из «Справочника оценщика недвижимости-2016, том 2, издание 4.Нижний Нов- город 2016» авторы Лейфер Л.А и др.

  11. Информация об оценщике

 

 

 

 

////////////////////////////